作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)“力爭(zhēng)用未來(lái)18個(gè)月的時(shí)間，使企業(yè)恢復(fù)原有的市場(chǎng)地位?！?/p>

隨著黃光裕獲釋?zhuān)瑖?guó)美的追趕步伐不斷加快，在2月中旬國(guó)美控股集團(tuán)高管會(huì)上，黃光裕為資本市場(chǎng)注入了一支強(qiáng)心針。

立下18個(gè)月的軍令狀后，國(guó)美開(kāi)啟了新一輪的變革，除了國(guó)美APP更名為真快樂(lè)、配股融資44.49億港元以外，黃光裕還計(jì)劃通過(guò)資本的騰挪實(shí)現(xiàn)其“冠軍夢(mèng)”。

近日，國(guó)美零售發(fā)布公告稱(chēng)，國(guó)美管理擬將旗下三個(gè)自持物業(yè)出租予國(guó)美零售，總代價(jià)為178.65億元，而該公司擬以發(fā)行代價(jià)股份的方式支付其中的175.76億元，并透過(guò)向國(guó)美管理轉(zhuǎn)讓Hudson Assets（國(guó)美零售全資附屬公司）的全部股權(quán)支付2.9億元。

市場(chǎng)的普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，這或許是個(gè)雙贏的交易。

在零售商業(yè)的黃金時(shí)代，黃光裕憑借獨(dú)特的營(yíng)銷(xiāo)模式，迅速成為電器零售大王，三度問(wèn)鼎胡潤(rùn)中國(guó)百富榜；但在掌舵人入獄、控制權(quán)之爭(zhēng)以及互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)沖擊等影響下，國(guó)美一步步走向沒(méi)落。

人來(lái)人往的黃金時(shí)代，這個(gè)零售行業(yè)“領(lǐng)跑者”擁有的優(yōu)勢(shì)不斷縮小。2021年，隨著黃光裕獲釋?zhuān)瑖?guó)美的發(fā)展歷程再一次迎來(lái)轉(zhuǎn)折，曾經(jīng)的“領(lǐng)跑者”變身成為“追趕者”。

據(jù)國(guó)美零售4月7日披露消息，該公司與國(guó)美管理訂立協(xié)議，據(jù)此，國(guó)美管理同意向國(guó)美零售出租位于北京、長(zhǎng)沙的三個(gè)物業(yè)，租期分別自2021年7月1日及2023年3月1日開(kāi)始至2040年12月31日截止。

根據(jù)該協(xié)議，上述三項(xiàng)目出租物業(yè)的總代價(jià)為178.65億元，將由國(guó)美零售以發(fā)行代價(jià)股份支付175.76億元，并透過(guò)向國(guó)美管理轉(zhuǎn)讓Hudson Assets（該公司全資附屬公司）的全部股權(quán)支付人民幣2.9億元。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，上述三項(xiàng)出租物業(yè)分別為位于北京中關(guān)村的國(guó)美商都，位于湖南長(zhǎng)沙的湘江玖號(hào)，以及位于北京朝陽(yáng)區(qū)的鵬潤(rùn)大廈。

其中，國(guó)美商都的總建筑面積約為52.46萬(wàn)平方米，湘江玖號(hào)的總建筑面積約為13.05萬(wàn)平方米，而鵬潤(rùn)大廈目前的租賃面積為4.25萬(wàn)平方米，為國(guó)美零售的總部所在地，項(xiàng)目將于2023年3月1日擴(kuò)展至7.05萬(wàn)平方米。

粗略計(jì)算來(lái)看，國(guó)美零售以178.65億元的代價(jià)租賃合共72.56萬(wàn)平方米的物業(yè)，租賃期限為682個(gè)月，假設(shè)上述三個(gè)物業(yè)的租賃費(fèi)用均一致，且每月只有30天，則意味著國(guó)美零售以1.2元/平方米/天的價(jià)格租賃到位于北京、長(zhǎng)沙的核心商業(yè)物業(yè)。

綜合各大中介平臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京中關(guān)村商業(yè)綜合體的租金在8.5元/平方米/天左右，而北京朝陽(yáng)燕莎商圈的商業(yè)綜合體租金在11元/平方米/天上下，而長(zhǎng)沙湘江玖號(hào)的租金在6元/平方米/天左右。

由此看來(lái)，國(guó)美零售不到2元/平方米/天的租賃價(jià)格，實(shí)際上是大大低于市場(chǎng)價(jià)格的。

但有投資者在公開(kāi)平臺(tái)提到，當(dāng)前不少城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了高空置率、租金下行的情況，萬(wàn)億規(guī)模的商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)紅利已經(jīng)消失，一次性租賃20年的風(fēng)險(xiǎn)依舊不小。

但觀點(diǎn)指數(shù)此前發(fā)布的報(bào)告顯示，作為主要的商辦市場(chǎng)，過(guò)去一年，北上廣深租金水平和空置率在2020年波動(dòng)較大，但至年末基本處于較為穩(wěn)定的水平。而2021年前三個(gè)月，一二線城市商辦物業(yè)的租金繼續(xù)維持在穩(wěn)定區(qū)間，且上海、北京等地的各種經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，對(duì)于主力租賃行業(yè)的發(fā)展有明顯推動(dòng)作用。

此外，有分析人士透露，國(guó)美位于北京的兩個(gè)項(xiàng)目位置還是不錯(cuò)的，一個(gè)在中關(guān)村豐臺(tái)科技園區(qū)內(nèi)，一個(gè)在朝陽(yáng)燕莎商圈，無(wú)論是寫(xiě)字樓還是購(gòu)物中心，出租率和客流量是可以得到保障的。

行業(yè)整體發(fā)展穩(wěn)健、項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，實(shí)際上，此次租賃的幾個(gè)項(xiàng)目未來(lái)依舊存在較大升值空間。

簡(jiǎn)言之，在此次的交易中，國(guó)美零售以超低的價(jià)格，提前鎖定了上述三個(gè)項(xiàng)目未來(lái)20年的租金成本；而國(guó)美集團(tuán)相當(dāng)于將上述三個(gè)項(xiàng)目20年的租金使用權(quán)進(jìn)行了資產(chǎn)證券化，從而一次性回籠了未來(lái)20年的租金收入。

但營(yíng)收下滑、凈利虧損，不斷攀升的負(fù)債率無(wú)疑都成為國(guó)美“重回巔峰”的重大阻力。數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，國(guó)美零售錄得營(yíng)收441.19億元，同比下滑25.83%，期內(nèi)歸母凈利虧損69.94億元，同比下滑170.05%。負(fù)債方面，該公司期末資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到98.20%，與五年前相比，增長(zhǎng)了32個(gè)百分點(diǎn)。

為了重振業(yè)績(jī)，黃光裕不得不開(kāi)源節(jié)流。一方面，黃光裕提出了將線上店鋪、官網(wǎng)商城以及實(shí)體門(mén)店“三合一”的方式，大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)，同時(shí)繼續(xù)擁抱線下商業(yè)，加速線上線下的融合。

此次租用的三個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，除了鵬潤(rùn)大廈為總部辦公樓以外，其余兩個(gè)項(xiàng)目均為國(guó)美零售拓展新線下零售服務(wù)模式的重要場(chǎng)所。

而通過(guò)這種長(zhǎng)期租賃的方式，國(guó)美零售能夠以低廉的成本獲得了物業(yè)近二十年的使用權(quán)，進(jìn)而有效控制租賃成本。

與此同時(shí)，在上述交易中，國(guó)美零售并非以現(xiàn)金交易的方式進(jìn)行，而是通過(guò)發(fā)行股份的方式支付租金代價(jià)，這種方式不僅不會(huì)為上市公司增加債務(wù)負(fù)擔(dān)，反而通過(guò)增大上市公司的凈資產(chǎn)，從賬本層面實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率的下降。

另一方面，國(guó)美要恢復(fù)原有的市場(chǎng)地位，就需要不斷地改革與擴(kuò)張，其中自然需要大量的資金，此前國(guó)美零售就曾通過(guò)配股融資籌措資金。

據(jù)過(guò)往報(bào)道，3月2日，國(guó)美零售就與配售代理國(guó)泰君安證券（香港）有限公司及賣(mài)方國(guó)美管理有限公司就配售及認(rèn)購(gòu)訂立配售協(xié)議，國(guó)美零售將以每股1.97港元配售22.8億股現(xiàn)有股份，估計(jì)公司將自認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)收取的所得款項(xiàng)凈額約為44.49億港元。

“為了重回市場(chǎng)地位，黃光裕或許會(huì)繼續(xù)砸重金進(jìn)行改革與擴(kuò)張，后續(xù)需要用錢(qián)的地方可能不少”，分析人士認(rèn)為。

而此次的交易不僅能夠讓集團(tuán)一次性回籠20年的租金收益，更重要的是，黃光裕及其全資持有的國(guó)美管理能夠進(jìn)一步提升對(duì)上市公司的控制權(quán)，同時(shí)保留自持物業(yè)的所有權(quán)。

公告透露，代價(jià)股份的發(fā)行價(jià)每股股份港幣2.11元乃由訂約方經(jīng)公平磋商后厘定，較于最后交易日聯(lián)交所所報(bào)股份的收市價(jià)每股股份港幣1.51元溢價(jià)約39.74%；代價(jià)股份相當(dāng)于國(guó)美零售現(xiàn)有已發(fā)行股本約41.64%及經(jīng)發(fā)行代價(jià)股份擴(kuò)大后該公司已發(fā)行股本約29.40%。

于代價(jià)發(fā)行完成后，控股股東及與其一致行動(dòng)之人士于國(guó)美零售投票權(quán)的權(quán)益將由約51.17%增加至65.52%，單獨(dú)而言，國(guó)美管理的權(quán)益將由約23.08%增加至45.69%。

分析人士就提到，通過(guò)代價(jià)股份的發(fā)行，控股股東將進(jìn)一步提升對(duì)上市公司的控制權(quán)，這也便于其在后續(xù)引入戰(zhàn)投、配股融資等動(dòng)作中，依舊能保持大股東的控制地位。

此外，這種注入租金使用權(quán)的方式，控股股東依舊保留著自持物業(yè)的所有權(quán)，未來(lái)依舊能夠進(jìn)行資產(chǎn)的抵押等融資。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局|黃光裕178億商業(yè)資產(chǎn)騰挪20年租金使用權(quán)注入國(guó)美零售