集體土地試建保障性租賃住房，對(duì)于以“微利可持續(xù)”理念運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房建設(shè)來說，稱得上是場(chǎng)“及時(shí)雨”。

近期，在住建部刊發(fā)的《發(fā)展保障性租賃住房可復(fù)制可推廣經(jīng)驗(yàn)清單（第一批）》中提到：北京市已將各類政策支持的租賃住房納入保障性租賃住房規(guī)范體系管理中。其中，主要包括政府提供政策支持、由社會(huì)資本參與建設(shè)的集體土地租賃住房、非居住建筑改建租賃房等。也就是說，目前北京市已將集體土地租賃住房項(xiàng)目納入保障性租賃住房的管理范疇。

華潤(rùn)有巢國(guó)際公寓社區(qū)總部基地店作為北京市首批集體土地租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，已在2021年9月正式入市。該項(xiàng)目兼具“大型租賃社區(qū)”與“保障性租賃住房”兩種特性，除擁有大體量、多房源、自有生活配套等租賃社區(qū)的特點(diǎn)外，還兼顧了小戶型、低租金、集體用地等保障性租賃住房的屬性。

近日，睿和智庫專程探訪華潤(rùn)有巢國(guó)際公寓社區(qū)總部基地店，力圖通過對(duì)該項(xiàng)目的調(diào)研、分析，探尋華潤(rùn)有巢發(fā)展保障性租賃住房的“解題思路”。

表1：華潤(rùn)有巢國(guó)際公寓社區(qū)總部基地店情況一覽

資料來源：睿和智庫整理

華潤(rùn)有巢國(guó)際公寓社區(qū)總部基地店的項(xiàng)目土地，由豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)地區(qū)葆臺(tái)村提供，在2018年取得《北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃條件》和用地審批后，由華潤(rùn)置地聯(lián)合平安不動(dòng)產(chǎn)共同開發(fā)，并由華潤(rùn)置地旗下長(zhǎng)租公寓品牌有巢運(yùn)營(yíng)。

該項(xiàng)目是村集體出讓土地經(jīng)營(yíng)管理權(quán)與收益權(quán)，聯(lián)營(yíng)開發(fā)企業(yè)和社會(huì)資本進(jìn)行合作的模式。具體為：由村集體讓渡租賃住房項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)，社會(huì)企業(yè)出資進(jìn)行建設(shè)并獲得項(xiàng)目50年經(jīng)營(yíng)權(quán)及收益權(quán)，包括使用、經(jīng)營(yíng)、管理、收益等權(quán)利（不包括占用權(quán)利），社會(huì)企業(yè)承擔(dān)建設(shè)費(fèi)用和固定收益（保底），村集體獲得固定收益（保底）和分紅收益（遵照約定）。

圖1：華潤(rùn)有巢國(guó)際公寓社區(qū)總部基地項(xiàng)目合作模式

資料來源：睿和智庫整理制圖

該模式下，對(duì)于華潤(rùn)及平安來講，更多的是從投資端看待項(xiàng)目的價(jià)值，著眼于項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)能夠帶來的回報(bào)，以及積累運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

對(duì)村集體來講，僅讓渡項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)給社會(huì)投資人，不需要將土地使用權(quán)作價(jià)入股到合資公司，依然擁有項(xiàng)目地塊完整的土地使用權(quán)、租賃住房房屋所有權(quán)，權(quán)益保障較優(yōu)。

目前已入市的大型租賃社區(qū)項(xiàng)目不超過20個(gè)，大多入市時(shí)間還不到一年，各家開發(fā)商幾乎都是摸索前行，華潤(rùn)也不例外。

華潤(rùn)有巢總部基地項(xiàng)目是在前期充分調(diào)研了項(xiàng)目的區(qū)位、周邊企業(yè)員工畫像、競(jìng)品價(jià)格等方面后才確定的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、客群定位及租金價(jià)格。

從地理位置來看，該項(xiàng)目位于南四環(huán)外，在位置上不占優(yōu)勢(shì)。但項(xiàng)目周邊有4條公交線路，且距離大葆臺(tái)地鐵站較近，公共交通相對(duì)便捷，彌補(bǔ)了先天的劣勢(shì)。同時(shí)項(xiàng)目距離豐臺(tái)科技園、總部基地、麗澤等商務(wù)區(qū)較近，也能為有巢總部基地項(xiàng)目帶來豐富的客源。

從目標(biāo)客群的畫像來看，項(xiàng)目周邊入駐豐臺(tái)科技園、總部基地的企業(yè)中，75%以上均為大中型高精尖制造類企業(yè)，這類企業(yè)資金力較為雄厚、員工收入穩(wěn)定、在職員工學(xué)歷水平較高，年齡大多處于26~32歲、多數(shù)未婚。25~33平方米一室的戶型設(shè)計(jì)，足夠滿足潛在客群的日常生活需要。據(jù)項(xiàng)目方介紹，目前已入住有巢總部基地店的客群中，80%的人群年齡都集中在21~30歲，完全符合初期預(yù)設(shè)。

從租金價(jià)格來看，項(xiàng)目公寓每間定價(jià)在3000~3800元/月左右，每平方米比周邊同類市場(chǎng)化集中式品牌公寓租賃價(jià)格低30%~60%左右，對(duì)傾向選擇品牌公寓的上班族來說，華潤(rùn)有巢總部基地項(xiàng)目的租金有較大的吸引力。租金定價(jià)方面，華潤(rùn)廣泛調(diào)研了周邊企業(yè)員工可承受租金水平，在比較周邊同類型長(zhǎng)租公寓租金價(jià)格的基礎(chǔ)上，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本來最終定價(jià)。

表2：有巢總部基地店及周邊同類型公寓租賃價(jià)格

資料來源：貝殼找房

開業(yè)4個(gè)月，華潤(rùn)有巢總部基地店的出租率為70%，還處在爬坡期。受制于規(guī)模體量，大型租賃社區(qū)的招租難度比傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓更大，為了盡可能縮短爬坡期、提高客戶的平均租期、增加續(xù)租率，減少由空置帶來的沉沒成本，華潤(rùn)有巢總部基地項(xiàng)目做了以下幾件事：

1、“犧牲”一部分定價(jià)，換取項(xiàng)目整體的營(yíng)收最大化

從上述對(duì)項(xiàng)目租金價(jià)格的分析可以看出，該項(xiàng)目的租金價(jià)格不到周邊同類型競(jìng)品的70%，定價(jià)較低；在開業(yè)期、活動(dòng)期還有一定租金折扣。目前入住的租客還能享受免物業(yè)費(fèi)、寬帶費(fèi)等優(yōu)惠，極大程度上加快了客戶的簽約速度。

2、拓展企業(yè)客戶，提升出租效率

目前該項(xiàng)目入駐的客源中有三分之一為企業(yè)客戶，包括伊利、郵儲(chǔ)銀行、中國(guó)人壽等多個(gè)大型企業(yè)。據(jù)了解，華潤(rùn)有巢與大客戶間的合作有兩種形式：一種是由企業(yè)方確定入住的員工數(shù)，項(xiàng)目方根據(jù)企業(yè)需求預(yù)留具體的房間；另一種是雙方只簽署框架協(xié)議，不限制房間數(shù)量，企業(yè)的員工不論何時(shí)入住均能享受合作優(yōu)惠。

為了服務(wù)好企業(yè)客戶，華潤(rùn)有巢專門打造了企業(yè)定制服務(wù)平臺(tái)——巢企薈，為企業(yè)客戶提供定制化住宿解決方案。

3、多重項(xiàng)目配套，提升客戶滿意度

在服務(wù)配套方面，有巢總部基地項(xiàng)目接入了華潤(rùn)智慧公寓3i體系，可提供智能人臉識(shí)別門禁系統(tǒng)，保證租住客群的安全，為租客提供智能、便利、安全的居住環(huán)境。

圖2：華潤(rùn)置地智慧公寓3i體系

資料來源：睿和智庫整理制圖

在公共配套方面，有巢總部基地項(xiàng)目規(guī)劃了多元化的公共空間。不僅在室外配有籃球場(chǎng)和環(huán)形跑道，在社區(qū)內(nèi)的下沉廣場(chǎng)中還規(guī)劃了健身房、瑜伽室、臺(tái)球室、閱讀區(qū)、觀影區(qū)等休閑娛樂區(qū)，供租客日常免費(fèi)使用。

據(jù)了解，目前華潤(rùn)有巢總部基地店的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)包括店長(zhǎng)在內(nèi)共12人，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)人房比1：300（1人管理300間），每個(gè)人都是“身兼數(shù)職”的全才，高效的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)一步優(yōu)化了運(yùn)營(yíng)成本。

2021年7月，保障性租賃住房被納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)。此番舉措實(shí)現(xiàn)了保障性租賃住房項(xiàng)目投融資的閉環(huán)，增設(shè)了公募REITs退出渠道，盤活了項(xiàng)目資產(chǎn)，促進(jìn)了市場(chǎng)主體參與的積極性。根據(jù)REITs項(xiàng)目申報(bào)的要求，需要項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)三年以上且凈現(xiàn)金流分派率不低于4%。

具體到華潤(rùn)而言，假設(shè)華潤(rùn)有巢總部基地項(xiàng)目的單個(gè)房間平均租金價(jià)格為3300元/月，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定后出租率90%，整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本占收益的15%，那么2314間公寓，每個(gè)月租金收入在690萬左右，項(xiàng)目年租金收入規(guī)模約為8247萬元，扣除運(yùn)營(yíng)成本后NOI（凈經(jīng)營(yíng)收入）為7010萬元。

根據(jù)近期項(xiàng)目方對(duì)外披露的數(shù)據(jù)，華潤(rùn)有巢總部基地項(xiàng)目的總投資約9.5億元，加上4%的房產(chǎn)稅，不計(jì)算資金成本和將支付給村集體的收益。根據(jù)睿和智庫初步測(cè)算，該項(xiàng)目的EBITDA-U（投資回報(bào)率）可以達(dá)到7.1%，能夠達(dá)到REITs的申報(bào)要求。（注：以上數(shù)據(jù)均來自睿和智庫調(diào)研后獨(dú)立測(cè)算，不代表該項(xiàng)目完全真實(shí)無誤的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)）

目前，華潤(rùn)有巢總部基地項(xiàng)目和即將入市的潤(rùn)棠瀛海項(xiàng)目，都已被納入北京市保障性租賃住房管理體系。租賃社區(qū)+集體土地保障性租賃住房?jī)蓚€(gè)新事物的疊加，必將會(huì)給項(xiàng)目帶來種種不確定性，未來仍將有許多問題等待著華潤(rùn)去一一破題