作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)

“得普洛斯者，得物流天下。”這句話透露出業(yè)內(nèi)對(duì)普洛斯江湖地位的肯定。

提到物流地產(chǎn)和物流產(chǎn)業(yè)投資，普洛斯是當(dāng)之無愧的“霸主”。如今，它依舊在想方設(shè)法擴(kuò)大資管規(guī)模。

10月20日，中國(guó)郵政與普洛斯正式宣布，雙方近日合資成立北京中郵鴻運(yùn)管理咨詢有限公司，將通過合資公司發(fā)起設(shè)立以現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)為核心的私募股權(quán)投資基金，目標(biāo)投資規(guī)模為人民幣200億元。

這是普洛斯再一次使用私募股權(quán)基金。通過基金平臺(tái)，普洛斯能夠?qū)F(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及退出串聯(lián)成閉環(huán)，構(gòu)建起以資本循環(huán)為核心的商業(yè)模式。

優(yōu)勢(shì)也很顯著，相較于傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，基金平臺(tái)的使用能夠顯著擴(kuò)大公司的投資規(guī)模并提升收益率。

數(shù)據(jù)顯示，目前，普洛斯業(yè)務(wù)遍及巴西、中國(guó)、歐洲、印度、日本、美國(guó)及越南，資產(chǎn)管理規(guī)模超過1200億美元。

其中，普洛斯在中國(guó)68個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，投資、開發(fā)和管理著400多處物流倉(cāng)儲(chǔ)、制造及研發(fā)、數(shù)據(jù)中心及新能源基礎(chǔ)設(shè)施，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)720億美元。

資料顯示，雙方將通過合資公司發(fā)起設(shè)立以現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)為核心的私募股權(quán)投資基金，目標(biāo)投資規(guī)模為人民幣200億元。

合作基金將專注投資于一線城市、重要交通網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)及城市群落樞紐地區(qū)新開發(fā)的物流、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)營(yíng)中心及城市配送園區(qū)，兼顧?quán)]政體系內(nèi)存量資產(chǎn)盤活和升級(jí)改造。

據(jù)悉，中國(guó)郵政與普洛斯設(shè)立的基金，將投資包括郵政快遞分揀中心、航側(cè)貨運(yùn)中心、電商倉(cāng)配中心、高端定制庫(kù)以及高標(biāo)準(zhǔn)冷庫(kù)等在內(nèi)的多用途物流倉(cāng)儲(chǔ)類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。

作為基金合作雙方，中國(guó)郵政將發(fā)揮資源稟賦優(yōu)勢(shì)和基金杠桿優(yōu)勢(shì)，通過建設(shè)布局更多物流高標(biāo)倉(cāng)，并依托基金投資形成的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)多元協(xié)同，并進(jìn)一步構(gòu)建物流和金融生態(tài)。

而具備資管能力的普洛斯，則將為項(xiàng)目提供專業(yè)的資產(chǎn)服務(wù)，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率和資產(chǎn)價(jià)值。

“這一合作基于雙方的戰(zhàn)略協(xié)同。郵政的本質(zhì)是物流，代表的是基礎(chǔ)設(shè)施，而普洛斯是專注于供應(yīng)鏈物流等基礎(chǔ)設(shè)施的投資管理公司，兩者契合度特別強(qiáng)。”

母基金周刊合伙人周瑞智在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)指出，中國(guó)郵政所做的一些項(xiàng)目與普洛斯傾向投資的項(xiàng)目重合，兩者有共同的投資標(biāo)的。

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)郵政擁有國(guó)內(nèi)最大的普遍服務(wù)網(wǎng)絡(luò)（約5.7萬處），遍布城鄉(xiāng)、覆蓋全國(guó)、通達(dá)全球，涵蓋普遍服務(wù)、寄遞、金融、電商等業(yè)務(wù)。

在周瑞智看來，兩者共同投資物流基礎(chǔ)設(shè)施，郵政能夠提供國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)和資源，普洛斯則能夠提供物流投資管理能力。

他亦認(rèn)同，這個(gè)合作對(duì)普洛斯加速擴(kuò)張有很大的助推效應(yīng)：一方面，普洛斯擁有了更多投資標(biāo)的和投資機(jī)會(huì)；另一方面，有助于加強(qiáng)其對(duì)物流資產(chǎn)管理、甚至募資的能力。

不同于萬緯、京東等重資產(chǎn)模式，通過基金模式，普洛斯能夠?qū)崿F(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)，并解決了長(zhǎng)期持有物業(yè)過程中的資金占用難題，加速了自身的擴(kuò)張。

數(shù)據(jù)顯示，目前，普洛斯業(yè)務(wù)遍及巴西、中國(guó)、歐洲、印度、日本、美國(guó)及越南，資產(chǎn)管理規(guī)模超過1200億美元。

其中，普洛斯在中國(guó)68個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，投資、開發(fā)和管理著400多處物流倉(cāng)儲(chǔ)、制造及研發(fā)、數(shù)據(jù)中心及新能源基礎(chǔ)設(shè)施，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)720億美元。

普洛斯中國(guó)最新募集說明書顯示，截至2021年3月31日，普洛斯集團(tuán)在中國(guó)境內(nèi)所持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流等物業(yè)總建筑面積約4362萬平方米，持有已建成的倉(cāng)儲(chǔ)面積超過3000萬平方米，位居中國(guó)境內(nèi)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)第一。

而基金這一工具，便是普洛斯規(guī)模擴(kuò)張的重要推動(dòng)力。通過基金平臺(tái)，普洛斯能夠?qū)F(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及退出串聯(lián)成閉環(huán)。

中金公司于一份報(bào)告中詳解了普洛斯的基金模式。具體來看，普洛斯可通過資產(chǎn)負(fù)債表和基金平臺(tái)（以開發(fā)基金為主）從事現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目建成后（通常歷時(shí)12-18個(gè)月）移交至運(yùn)營(yíng)部門進(jìn)行培育。

而在項(xiàng)目成熟后，可以選擇兩種方式：一是維持表內(nèi)運(yùn)營(yíng)（資產(chǎn)負(fù)債表模式），賺取租金收入；二是置入核心基金或REITs兌現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)與資產(chǎn)增值收益（資產(chǎn)負(fù)債表和開發(fā)基金模式），并賺取基金管理費(fèi)收入和投資收益（按普洛斯持有的份額計(jì)算）。

通過將資產(chǎn)注入基金平臺(tái)，普洛斯能夠提前回籠資金，并將其投入到下一輪項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中。

眾所周知，通過基金平臺(tái)這一模式，能夠大幅提升投資規(guī)模、增強(qiáng)整體收益水平。

根據(jù)中金測(cè)算，假設(shè)普洛斯持有開發(fā)基金30%的份額并充當(dāng)GP，投資規(guī)?？蓴U(kuò)大至3倍以上；假設(shè)普洛斯分別以資產(chǎn)負(fù)債表模式和基金模式進(jìn)行同一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，基金模式可將IRR提升約500bps（不考慮債務(wù)杠桿）。

通過基金，普洛斯既可以在前端（項(xiàng)目建設(shè)）作為融資工具，也可以在后端（項(xiàng)目處置）作為資產(chǎn)退出平臺(tái)。

值得關(guān)注的是，倉(cāng)儲(chǔ)物流已成為首批試點(diǎn)公募REITs的底層資產(chǎn)之一。

于2021年6月21日，中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施投資基金在上海證券交易所上市交易，發(fā)行規(guī)模58.35億元，中金普洛斯REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)由分布于京津冀、長(zhǎng)三角及大灣區(qū)的7個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園組成，建筑面積合計(jì)約70.5萬平米。

2010年10月19日，普洛斯在新交所主板掛牌上市，股票交易代碼“GLP”。資料顯示，普洛斯公司IPO籌資35億新元，當(dāng)時(shí)市值高達(dá)88億新元，創(chuàng)下全球房地產(chǎn)業(yè)IPO規(guī)模最大的案例，普洛斯也由此成為在新交所上市的最大的房地產(chǎn)公司。

作為一家新加坡上市公司，彼時(shí)，普洛斯的第一大股東是GIC，第二大股東是美國(guó)銀行，第三大股東是高瓴資本，第四大股東是Elliot Capital，CEO梅志明本人持股尚不到2%，運(yùn)營(yíng)由GIC委托SMG管理。

在此之后，得益于基金模式，普洛斯發(fā)展速度逐漸加快，在物流地產(chǎn)領(lǐng)域尤其是在中國(guó)等地區(qū)一騎絕塵。

7年后，中國(guó)財(cái)團(tuán)（萬科集團(tuán)占股21.4%、厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、普洛斯管理層占股21.2%、中銀集團(tuán)投資有限公司占股15%）以116億美元成功收購(gòu)普洛斯。2018年1月22日，普洛斯正式宣布從新加坡證券交易所退市，私有化進(jìn)程正式完成。

不過，雖已是物流行業(yè)霸主，但這一賽道一直面臨著激烈競(jìng)爭(zhēng)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，安博、嘉民和ESR在管的倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施面積均處于千萬平米級(jí)別，且布局范圍涵蓋多個(gè)國(guó)家/地區(qū)。

以安博為例，2020年末安博的倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施主要位于美洲（北美和南美洲，70%）市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)歐洲（20%）、亞洲（10%）和南美（7%）市場(chǎng)也有所涉足。ESR專注于亞太市場(chǎng)，而嘉民的全球布局則相對(duì)均衡。

數(shù)據(jù)來源：中金公司

在中國(guó)，也有越來越多資管公司關(guān)注到物流倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域。

近期，凱德投資旗下的凱德中國(guó)信托CLCT亦宣布首個(gè)在國(guó)內(nèi)的物流資產(chǎn)收購(gòu)，擬收購(gòu)位于上海、昆山、武漢和成都的四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，總金額16.83億元。

目前來看，中國(guó)市場(chǎng)對(duì)物流資產(chǎn)需求強(qiáng)勁。

據(jù)CBRE世邦魏理仕《2021年三季度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)》統(tǒng)計(jì)，在今年前三季度，國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流租賃需求創(chuàng)新高，倉(cāng)儲(chǔ)物流當(dāng)季凈吸納量同比增長(zhǎng)68%。

從京津冀市場(chǎng)來看，未來6個(gè)月預(yù)計(jì)將迎來順義及大興京南兩個(gè)新增項(xiàng)目入市，帶來共計(jì)11.7萬平方米的可租面積，而環(huán)京的天津和廊坊市場(chǎng)共入市6個(gè)項(xiàng)目，其中天津新增30.3萬平方米，廊坊新增24.4萬平方米，致使兩地空置率皆有上升。天津新租需求尤為突出，其中87%來自電商及第三方物流，同時(shí)錄得冷鏈類運(yùn)營(yíng)商的租賃成交，使得凈吸納量達(dá)19.8萬平方米。

有分析指出，中國(guó)物流資產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)良好的供需態(tài)勢(shì)和強(qiáng)勁的凈吸納量，將維持優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)的租金增長(zhǎng)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 攜手中國(guó)郵政 普洛斯物流地產(chǎn)基金模式管窺