觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
房地產已經進入下半場，未來如何找到擴大規(guī)模的“鑰匙”，仍然是電建地產所面臨的命題。
觀點地產網 “三條紅線”落地后，有些房企為降債“著急”,有些房企卻還在規(guī)模賽道“憂愁”，電建地產則屬于后者。
12月7日上午，電建地產一張艷紅色的海報流傳微信朋友圈，內容大致為：央企電建成功摘牌雄安新區(qū)容東片區(qū)1號地。資料顯示，該宗地塊位于容東片區(qū)金湖公園北側，總占地面積60.5公頃，地上建筑面積123.6萬平方米，保證金7.22億元。
兩個星期前，電建地產的身影先后出現在了深圳、北京土拍市場中，并且分別收攬一宗宅地和一宗商業(yè)用地，總建筑面積123.6萬平方米，合計成交價81.49億元。近期接連的擴儲動作，與上半年的“沉寂”形成了鮮明對比，而這種拿地節(jié)奏變化的“分割線”，或許是重組合并南國置業(yè)方案獲國資委原則上同意。
實際上，不少業(yè)內人士認為，二者合并的意圖是電建地產欲借助南國置業(yè)，實現房地產開發(fā)業(yè)務的整體上市，擴寬融資渠道，提高電建地產在集團的收入和規(guī)模占比。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示：“如能成功實現，未來電建地產在資本市場將更具優(yōu)勢，尤其是在資金獲取等方面，將會有助于其沖刺千億之路。”
所以，電建地產更本質、更長遠的目標是“千億發(fā)展計劃”以及“央企前5強”。
“搶占”雄安新區(qū)
實際上，早于2017年南國置業(yè)年度股東會上，電建地產董事長夏進就透露，電建集團將全面參與到雄安新區(qū)建設，電建地產有意與南國置業(yè)一道參與到雄安新區(qū)特色小鎮(zhèn)建設。其中，南國置業(yè)前期已參與了部分科技、文化產業(yè)園項目。
彼時，正值河北雄安新區(qū)設立熱潮之時，中央多次召開會議研究部署并作出重要指示，指明雄安新區(qū)規(guī)劃的建設方向。隨后中央正式批復《雄安新區(qū)總體規(guī)劃》和頒布《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》。
在政策的推動下，房企開始積極“搶占”雄安新區(qū)，包括萬科、中海、招商系、綠地中交系、華潤置地、華夏幸福、華僑城等紛紛參與新區(qū)建設工作。以電建地產當時的規(guī)模，與上述房企爭搶并沒有優(yōu)勢，而其依靠著電建集團在水電業(yè)務上的競爭力拿到了“入場券”。
而另一家浙江民企濱江集團也通過與電建地產達成戰(zhàn)略合作，“曲線”獲得入場資格。2017年4月份，雄安新區(qū)戰(zhàn)略公布后，電建地產邀請濱江集團共同開發(fā)雄安新區(qū)特色小鎮(zhèn)建設。
觀點地產新媒體翻閱資料獲悉，這里的特色小鎮(zhèn)建設，并非傳統(tǒng)意義上的文旅項目，而是一種集合綠色生態(tài)環(huán)境建設、科學合理空間布局、發(fā)展創(chuàng)新產業(yè)以及優(yōu)質公共服務等要求的概念。根據規(guī)劃，雄安新區(qū)北部小城鎮(zhèn)主要以高端服務、網絡智能、軍民融合等產業(yè)為特色；南部小城鎮(zhèn)主要以現代農業(yè)、生態(tài)環(huán)保、生物科技、科技金融、文化創(chuàng)意等產業(yè)為特色。
回到雄安新區(qū)容東片區(qū)1號地塊上，于今年9月末，雄安新區(qū)公共資源交易服務平臺發(fā)布了地塊出讓預申請公告，地塊內分成14宗子地塊，編號為XARD-0036至XARD-0049，用途為旅館用地、商務金融用地、零售商業(yè)用地及其他商服用地。
于今年11月6日，該宗地正式掛牌出讓，并確定了出讓方式、時間等原則。其中，該宗地采用價高者得的方式出讓，當只有一個競買人時，其報價不低于底價、且不高于最高限價的，確定其為競得人；掛牌時間為2020年11月27日至12月7日。
最終，中國電建以成交價36.08億元競得雄安新區(qū)容東片區(qū)1號地塊。
不過，觀點地產新媒體翻閱中國電建近三年年報發(fā)現，早于2017年，其在房地產業(yè)務上，積極探索“智慧社區(qū)+產業(yè)地產+海外地產”的商業(yè)模式，完成雄安新區(qū)產業(yè)小鎮(zhèn)初步概念方案；2018年報表則顯示為“雄安持有型物業(yè)”。
同時，早于摘牌前，電建地產官網就公布了自身持有產業(yè)地產項目情況，其中包括雄安容東1號地綜合開發(fā)項目。根據規(guī)劃，該項目將打造集辦公、商業(yè)、公寓、酒店為一體的數字城市產業(yè)示范區(qū)。
從時間線上看，在摘牌前，雄安新區(qū)容東片區(qū)1號地塊就已歸屬于電建系。
“重返”房地產
作為國務院確定的首批16家主營房地產企業(yè)之一，成立15年的電建地產目前與中交地產、葛洲壩地產等一樣陷入規(guī)模的煩惱。
在中國水利電力建設集團與中國水電顧問集團和電網公司兩家單位完成了整合后，電建地產成為了電建集團旗下唯一房地產開發(fā)平臺，并于2014年9月正式完成更名。
新生平臺誕生后，電建地產就開始懷揣著大夢想。成立次年，其在公司10周年慶典提出了未來的目標，“2020年銷售額進入行業(yè)30強，央企地產前5強”；而中交地產的目標則是“央企前三”。
不過，電建地產在這五年發(fā)展中，卻始終沒有做大規(guī)模，仍然離當初制定的目標十分遙遠。2019年，電建地產實現銷售額329.16億元，2020年上半年銷售為135億元，對應研究機構的銷售排名榜，其均完成TOP30門檻銷售額的三分之一左右。
結果雖不盡人意，但在沖擊“前30強、央企前5強”目標上，電建地產也曾努力過。
2016年，電建地產及其兄弟公司上海電建與上實城開簽署三方合作協(xié)議，借助兄弟公司的存量土儲資源以及上實城開本土開發(fā)經驗，準備在以上海為主的華東區(qū)域拓展市場。彼時，電建地產稱，華東區(qū)域是公司重要戰(zhàn)略投資區(qū)域，三方合作將助推公司在上海的深耕發(fā)展。
2017年期間，電建地產在與中國誠通達成戰(zhàn)略合作的基礎上，進一步提出了要約收購后者的動作。其擬以認購股份的方式向中國誠通控股所持的中儲房地產開發(fā)有限公司、天津中儲恒盛置業(yè)有限公司100%股權，轉讓價格合計24.59億元。
雄安新區(qū)的誕生則讓電建地產看到另一個沖擊目標的機會——產業(yè)地產。2017年，電建地產開始探索產業(yè)地產業(yè)務，于次年，進一步提出了產業(yè)化轉型，并成立產業(yè)地產事業(yè)部，同時提出簽約合同額沖擊“千億”的戰(zhàn)略發(fā)展目標。
在產業(yè)地產設想中，電建地產確定了水環(huán)境治理產業(yè)園、電競小鎮(zhèn)、再生資源產業(yè)園、雄安持有型物業(yè)以及超低能耗產業(yè)園等五個為房地產業(yè)務的重點產業(yè)方向。其中，雄安新區(qū)容東片區(qū)1號綜合開發(fā)項目也成為了落實千億發(fā)展目標的重要環(huán)節(jié)。
另外兩個部分包括南京興智中心產城融合項目、鄭州國際汽車產業(yè)園項目，項目總用地分別為約6225畝、245.21畝。
產業(yè)地產發(fā)展一片向好的背后，電建地產卻錯過了金融紅利期的“末班車”，一直沒有通過加杠桿的方式沖擊規(guī)模。
觀點地產新媒體翻閱中國電建歷年財務報表獲悉，2017年，其房地產業(yè)務現有項目儲備建筑面積為398.9萬平方米，新增土儲建面212.33萬平方米；隨后兩年都是新獲取13個項目，其中2019年新增土儲建面積321.96萬平方米。
顯然，以這樣的新增土儲規(guī)模自然無法與保利發(fā)展、華潤置業(yè)、中國金茂等靠前的央企進行抗衡，三者于2019年新增土儲面積分別為2680萬平方米、2020萬平方米以及1390萬平方米。
而此時重組合并南國置業(yè)，無疑透露了電建地產由產業(yè)地產“重返”回房地產業(yè)務的信號。但房地產已經進入下半場，未來如何找到擴大規(guī)模的“鑰匙”，仍然是電建地產所面臨的命題。
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