作者：桿姐

來源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)

先是元旦假期后第一天，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布公告，將終止收購(gòu)第一服務(wù)約32.22%股份。對(duì)于終止原因，融創(chuàng)服務(wù)方面的說法是：賣方在2021年12月31日突然推翻雙方此前在交易價(jià)格、交易安排方面達(dá)成的共識(shí)，最終導(dǎo)致正式協(xié)議無法完成簽署。大白話說就是“價(jià)格沒談攏”。

接著10天后的1月13日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布配售股份公告，稱擬以每股10港元的價(jià)格配售4.52億股，合計(jì)募資45.2億港元（5.8億美元）。

此次配售有兩大關(guān)注點(diǎn)：一是相比近二十個(gè)交易日平均收盤價(jià)折了13.1%；二是根據(jù)公告，配售所得款項(xiàng)50%將用于償還貸款。

或許是受此消息影響，融創(chuàng)中國(guó)的港股股價(jià)于1月13日當(dāng)天急劇下跌，14日稍有回升但依然在相對(duì)低位。

融創(chuàng)怎么了？

01 買買買

在杠桿地產(chǎn)印象里，融創(chuàng)一向是“財(cái)大氣粗”的，扮演的都是白衣騎士角色。

剛剛過去的2021年，盡管行業(yè)“風(fēng)聲鶴唳”，但融創(chuàng)還是頻頻出手。除了文初提到的，2021年就已公告但收購(gòu)失敗的第一服務(wù)外。融創(chuàng)成功“截胡”旭輝，以近100億元的價(jià)格拿下了“廣西王”彰泰集團(tuán)的50多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)。

此后，又有市場(chǎng)傳言說融創(chuàng)中國(guó)又將大手筆收購(gòu)藍(lán)光發(fā)展，后藍(lán)光出來回應(yīng)說是：主要是項(xiàng)目層面合作——表達(dá)方式很藝術(shù)。

2020年，黑天鵝肆虐全球，融創(chuàng)也沒閑著，接盤山水文園海鹽項(xiàng)目，媒體的公開報(bào)道是砸了大概350億元；接著又以近50億元的價(jià)格接盤了新湖中寶的2個(gè)項(xiàng)目。此前的2019年，融創(chuàng)已經(jīng)接盤了新湖中寶部分項(xiàng)目，交易價(jià)款總計(jì)67.05億元。

2019年，除了上面提到的新湖中寶項(xiàng)目，融創(chuàng)還收購(gòu)成都會(huì)展51%股權(quán)與時(shí)代環(huán)球51%股權(quán)，共計(jì)砸錢約152億元；以及泛海資產(chǎn)包，現(xiàn)金代價(jià)大概125億元左右；長(zhǎng)實(shí)大連地塊，斥資約40億元等。

再久遠(yuǎn)的事情杠桿地產(chǎn)就不一一例舉了。有個(gè)數(shù)據(jù)可供參考：據(jù)華爾街見聞的報(bào)道，在2011年至2019年發(fā)展最快的這9年里，融創(chuàng)在公開市場(chǎng)拿地超2000億，收并購(gòu)上也耗資超過2500億元。

2020年，融創(chuàng)的拿地動(dòng)作也不小，新增土儲(chǔ)5877萬平米，新增貨值約7261億元，權(quán)益拿地額約687.3億元。

2021年，融創(chuàng)的拿地節(jié)奏似乎有所放緩。據(jù)億翰智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，其全年全口徑新增貨值為1677.4億元，權(quán)益貨值1086.7億元，在房企中排名分別在12、14位。如上圖。

根據(jù)中指研究院榜單，融創(chuàng)中國(guó)2021年全年拿地金額550億元，相比2020年減少21%。

02 賣賣賣

同時(shí)杠桿地產(chǎn)也注意到，相比往年所向披靡，2021年的融創(chuàng)，更多了些賣賣賣動(dòng)作。比如貝殼股票，2021年賣了幾次，累計(jì)套現(xiàn)大概近70億元。

當(dāng)然貝殼股價(jià)今年上半年處于高點(diǎn)，賣出也能理解，下半年貝殼有點(diǎn)不給力，融創(chuàng)繼續(xù)賣出是因?yàn)椴豢春昧诉€是？

2021年11月，融創(chuàng)還將杭州兩宗地塊權(quán)益賣給濱江，回籠資金大概16.73億元；

接著2021年底，據(jù)新京報(bào)消息，融創(chuàng)中國(guó)出售上海虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)交易總價(jià)約26.8億元。

此外還有配售，除了此次披露的配售，在不到2個(gè)月前的2021年11月，融創(chuàng)也進(jìn)行了一次配售，彼時(shí)的募資金額為50.85億港元，折價(jià)大概10.9%；同一天老板孫宏斌自掏腰包4.5億美元，無息借款形式提供給融創(chuàng)使用，以支持經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

兩次配售都是折價(jià)，且間隔時(shí)間如此之短，也難免市場(chǎng)反應(yīng)大。要知道融創(chuàng)更早之前的配售是在近2年前的2020年1月，彼時(shí)折價(jià)大概8.25%，募資金額80億港元。

也有溢價(jià)的時(shí)候。2016年的配售，融創(chuàng)較前一日的股價(jià)水平溢價(jià)了大概6.6%，募資金融28億港元，且配售的4.53億股被孫宏斌增持。2016年正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的高光時(shí)刻。

總的來說，融創(chuàng)每一次的配售都不是無緣無故的，近兩次的配售間隔時(shí)間較短、折價(jià)偏多，同時(shí)募資金額也不少。

03 近1年市值縮水嚴(yán)重

態(tài)度轉(zhuǎn)變背后，融創(chuàng)如今的實(shí)力到底如何？

從銷售端來看，受行業(yè)過冬影響，融創(chuàng)中國(guó)的銷售情況不可避免地也在下降。最新公告披露，2021年全年，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售額5973.6億元，同比增長(zhǎng)4%，權(quán)益銷售額3615.7億元，同比減少7%。

其中第四季度下滑尤其明顯，合同銷售額1355.4億元，同比2020年的1945.7億元減少約30%。

以融創(chuàng)中國(guó)2021年的銷售目標(biāo)至少為6400億元來計(jì)算，融創(chuàng)完成了年度銷售目標(biāo)的93.33%。

不過相比其他部分大佬來說，融創(chuàng)的這一完成率還算高的，比如杠桿地產(chǎn)看到，保利2021年的目標(biāo)完成率就略低于融創(chuàng)，為91.29%，萬科78.5%更低，招商蛇口99.0%略高。

資產(chǎn)負(fù)債方面，公開披露顯示，2021年中期，融創(chuàng)中國(guó)的流動(dòng)負(fù)債合計(jì)7549.6億元，比2020年末的6839.2億元增長(zhǎng)了約710.4億元，還有一些表外負(fù)債。

三道紅線方面，截至2021年上半年，融創(chuàng)中國(guó)總有息負(fù)債為3035.3億元，其中短期借款占比為29.97%。凈負(fù)債率為86.6%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率76%，現(xiàn)金短債比1.11，屬于黃檔房企。

現(xiàn)金流方面，今年上半年，融創(chuàng)中國(guó)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比下滑較大，約為117.19億元，2020年中期這一數(shù)據(jù)為224.39億元。

2021年中期，融創(chuàng)中國(guó)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為1010.99億元。

股價(jià)方面，近1年來，融創(chuàng)中國(guó)的市值縮水嚴(yán)重，2021年1月，股價(jià)還能到30+，如今……如此來看，這次打折配售，價(jià)格真是夠低的。

當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)都差不多。

冬天難熬，不管怎樣，融創(chuàng)中國(guó)依然屬于比較好過的那位。挺住就是勝利，祝好運(yùn)，我朋友還買了融創(chuàng)的房子呢

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 融創(chuàng)中國(guó)寒冬搞事