作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

回望過(guò)去一年的政策線，2020年中央政策從穩(wěn)到穩(wěn)，上半年穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，以寬松為主，下半年政策以收緊為主，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。地方從“放松”到“收緊”，整體基調(diào)與中央政策一致。

具體來(lái)看，上半年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，央行三度降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期資金約1.75萬(wàn)億元，并兩度下調(diào)LPR利率中樞，5年期以上LPR累計(jì)降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)。受惠于信貸資金整體合理充裕，疊加LPR利率兩度下調(diào)，房貸利率趨勢(shì)性下滑。融360數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月，全國(guó)首套房貸平均利率5.23%，較2019年12月減少29個(gè)基點(diǎn)；二套房貸平均利率5.54%，較2019年12月減少30個(gè)基點(diǎn)。

下半年決策層從供、需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規(guī)模，意即供應(yīng)端銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線，需求端房企融資則設(shè)置“三道紅線”，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。統(tǒng)計(jì)顯示，頭部房企整體償債能力穩(wěn)健，6成以上房企處于綠檔和黃檔，但各房企之間嚴(yán)重分化，2成以上房企“三道紅線”皆不達(dá)標(biāo)。 

地方層面，基于穩(wěn)財(cái)政、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)的核心訴求，上半年多省市在土地出讓環(huán)節(jié)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困，并在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)從供、需兩端助力市場(chǎng)復(fù)蘇，主要涉及取消限制性規(guī)定、增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、延期或分期繳納土地款和延長(zhǎng)開(kāi)竣工期限等。

下半年伴隨著市場(chǎng)過(guò)熱，限價(jià)盤(pán)頻現(xiàn)“萬(wàn)人搖”，土地市場(chǎng)高單價(jià)、高溢價(jià)地塊頻出、甚至“面粉貴過(guò)面包”的情況在部分二三線城市再次出現(xiàn)，極大挑戰(zhàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。杭州、沈陽(yáng)、西安和寧波等19城政策加碼，主要涉及升級(jí)限購(gòu)、升級(jí)限貸、升級(jí)限價(jià)、升級(jí)限售以及增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等內(nèi)容，其中深圳政策力度最嚴(yán)苛，寧波更是兩度政策加碼。

政策端對(duì)于“第二增長(zhǎng)曲線”中的物業(yè)板塊和租賃板塊有了較大的支持。12月18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重點(diǎn)關(guān)注住房租賃市場(chǎng)，明確提出既要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，又要規(guī)范市場(chǎng)化租賃住房發(fā)展，更好地解決好大城市住房突出問(wèn)題。

決策層明確提出房地產(chǎn)影響投資和消費(fèi)，事關(guān)民生和發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑。我們認(rèn)為，“十四五”期間房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，商品房銷售規(guī)模大概率將高位保持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，更好地助力經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。

房地產(chǎn)政策層面仍要“穩(wěn)”字當(dāng)頭，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

一方面，熱點(diǎn)城市繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，“四限”調(diào)控難言實(shí)質(zhì)性松綁，有望貫穿更長(zhǎng)的時(shí)間周期。現(xiàn)階段房?jī)r(jià)仍是不能碰的紅線，未來(lái)核心一、二線以及強(qiáng)三線城市或?qū)⑸?jí)限購(gòu)，涉及限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)容，二手房納入限購(gòu)范圍，強(qiáng)化購(gòu)房資格管控等，尤其要嚴(yán)禁通過(guò)假離婚、假落戶等方式騙取購(gòu)房資格。弱二線以及熱點(diǎn)三、四線城市更可能落地乃至升級(jí)限售，涉及延長(zhǎng)住房持有年限，二手房納入限售范圍等，變相打壓投資、投機(jī)性需求，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

熱點(diǎn)城市項(xiàng)目“萬(wàn)人搖”的核心動(dòng)因在于一二手房?jī)r(jià)存在較大價(jià)差，后續(xù)政策面仍需著力控制一二手房?jī)r(jià)差問(wèn)題，這是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，逐步削弱兩者之間價(jià)差，避免造成人為的“打折”現(xiàn)象，減少非理性炒房等市場(chǎng)投資炒作行為。

另一方面，在疫情陰霾尚未完全消散的大背景下，穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)，做好“六穩(wěn)”、“六?！比允窍乱浑A段的政策主線，預(yù)計(jì)壓力二、三線城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困。土地供應(yīng)要有供有限，以緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求壓力，適度調(diào)降土地出讓價(jià)格，尤其要增加平價(jià)地以及低價(jià)地供應(yīng)，給予開(kāi)發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。

那些人口長(zhǎng)期凈流出、市場(chǎng)需求相較羸弱的弱三、四線城市或?qū)⒃谛枨髮用嬗枰源碳ぃС謩傂栀?gòu)房，調(diào)降無(wú)房家庭、進(jìn)城農(nóng)民等剛需客群置業(yè)門(mén)檻，采取購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免皆是可以操作的選項(xiàng)，其對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)力也將更為直接有效。

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)，相對(duì)充裕的銀行信貸資金，很大一部分最終流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的比重持續(xù)提升，并有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

截至2020年三季度，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)48.8萬(wàn)億元，較2015年凈增長(zhǎng)132%，占各項(xiàng)貸款余額的比重多達(dá)28.8%，較2015年提升6.4個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明在實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率低、風(fēng)險(xiǎn)高企的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)“吸金”效應(yīng)依舊不減。

2016年以來(lái)，居民持續(xù)加杠桿購(gòu)房，致使杠桿率高企，償債能力大幅減弱。截至2020年三季度，個(gè)人住房貸款余額多達(dá)33.7萬(wàn)億元，較2015年凈增長(zhǎng)157%，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個(gè)百分點(diǎn)，債務(wù)收入比升至55%，較2015年增加24.5個(gè)百分點(diǎn)。

從實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，壓力三、四線城市市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力瓶頸盡顯，購(gòu)房壓力并非首付，而是月供還貸。而在疫情陰霾下，居民收入預(yù)期大概率將有所下滑，償債能力進(jìn)一步減弱，月供4000元已是底層剛需能夠承受的極限。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，有序引導(dǎo)企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。

房企表內(nèi)融資或?qū)⒉粩嗍站o，嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)上限。未來(lái)“三道紅線”試點(diǎn)房企或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)容，更多房企將依據(jù)“三道紅線”的觸線情況，分檔設(shè)定有息負(fù)債的增速閾值。尤其橙檔、紅檔房企為了確保有息負(fù)債規(guī)模低增長(zhǎng)甚至不增長(zhǎng)，表內(nèi)融資規(guī)模增長(zhǎng)空間將明顯受限。表外融資或?qū)⒊蔀橄乱浑A段重點(diǎn)監(jiān)管領(lǐng)域，嚴(yán)防信托、保險(xiǎn)等資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。居民部門(mén)也將轉(zhuǎn)向去杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。

“十四五”規(guī)劃定調(diào)：房地產(chǎn)事關(guān)民生消費(fèi)和投資發(fā)展，助力經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。因此，2021年政策基本面仍然“穩(wěn)”字當(dāng)頭，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，強(qiáng)化并落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。

房企融資和居民房貸層面，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。具體而言，“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢(shì)所趨。

居民部門(mén)也將轉(zhuǎn)向去杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。隨著2021年央行貨幣政策或?qū)⒅饾u回歸中性，房地產(chǎn)限貸政策整體易緊難松，熱點(diǎn)城市不排除進(jìn)一步加碼的可能性，涉及適度調(diào)升二套尤其是非普通住房首付比例等；房貸利率或?qū)⑦m度上調(diào)，首套尤其是二套房貸利率或?qū)⒃俅尾饺肷仙ǖ馈４送?，?gòu)房資金將會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)查首付款資金來(lái)源，嚴(yán)防首付貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)挪用于購(gòu)房消費(fèi)，重點(diǎn)取締“零首付”、“首付分期”等市場(chǎng)亂象。

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原標(biāo)題： 挑戰(zhàn)2021丨政策篇：穩(wěn)中趨緊，行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿