作者：桿姐

來源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)

2022年1月6日，國辦對外發(fā)布了《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》（下文簡稱“方案”）。方案是2021年12月21日印發(fā)的。

這個方案對房地產(chǎn)行業(yè)是有深遠影響的，同時影響的方面很多，杠桿地產(chǎn)挨重點談。

1、如果兌現(xiàn)，極大利好經(jīng)濟。方案開宗明義，為深入貫徹落實中央《關于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，然后制定本方案。

事情要回到2年前，2020年的3月，當時印發(fā)了上述意見。回溯一下，當時的意見2019年11月審議通過的。

只不過，等幾個月才發(fā)布。經(jīng)濟說一千道一萬，不就是要把各類市場要素搞好，讓經(jīng)濟有足夠活力。

在杠桿地產(chǎn)淺薄的理解里，構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制，是對2013年前那次全會的莊嚴承諾和推進。

那次會議說，“使市場在資源配置中起決定性作用”——還記得那一天，我非常高興。當時，完全是蜜月期，全社會、甚至全球，都對我國繪就的前景，感到無比的希望。

此次，也再強調(diào)了一遍。

當然此后的這些年，發(fā)生了很多事。所以，如何整體推進我們要搞的全面深化改革，得有個突破口。

甚至有學者說，是要重啟整體改革的信號。

記得2020年寫文章時，我剛?cè)ミ^某大型工業(yè)企業(yè)調(diào)研，感觸經(jīng)濟必須必須必須，重要的事說三遍，得好好搞搞了。如果僅僅是房地產(chǎn)、基建那一套，完全走不通。

從2021年的經(jīng)濟操盤看，確實在努力試探，當然也遇到了內(nèi)外困難，到了2021年末政策又開始求穩(wěn)。杠桿地產(chǎn)是堅定的市場經(jīng)濟者喜愛者，希望要素市場化改革能更好推進。

其實，改革開放的歷史，也是一部地方探索、首創(chuàng)，然后推廣的歷史。從包產(chǎn)到戶，到個體工商戶、小企業(yè)擴大雇工人數(shù)，到允許外資企業(yè)做加工貿(mào)易，引進很多外國獨資企業(yè)參與到我們產(chǎn)業(yè)分工中……

最終受益的一定是經(jīng)濟，一定是就業(yè)，也一定是敢于長期探索，敢闖敢干的地方。

方案還說，聚焦要素市場建設的重點領域、關鍵環(huán)節(jié)和市場主體反映最強烈的問題，鼓勵地方結(jié)合自身特點開展差別化試點探索。

比如土地、人口的流動遷徙，比如資金更好服務經(jīng)濟，比如數(shù)字資源的更好利用和保護……下文杠桿地產(chǎn)會進一步寫。

3、中心城市、不錯的城市群、都市圈率先受益。方案說：

且明確說，要素市場化配置的改革探索任務，原則上優(yōu)先在試點地區(qū)開展。

試點期限為2021-2025年。

因為方案是2021年末印發(fā)的，所以方案的工作目標說2021年，啟動要素市場化配置綜合改革試點工作。2022年上半年，完成試點地區(qū)布局、實施方案編制報批工作。

然后2023年，試點工作取得階段性成效，力爭在土地、勞動力、資本、技術等要素市場化配置關鍵環(huán)節(jié)上實現(xiàn)重要突破，在數(shù)據(jù)要素市場化配置基礎制度建設探索上取得積極進展。

到2025年，基本完成試點任務，取得標志性成果，為完善全國要素市場制度作出重要示范。

強者恒強，如果非要說點地產(chǎn)，大概保障的道理也是如此。

4、方案具體的試點第一項就談土地，更多地方或許納入土地自主權試點。嚴格保護耕地、節(jié)約集約用地的前提這些必然要說的，接著說：

我朋友杠桿游戲，2020年在國發(fā)《授權和委托用地審批權的決定》授予京津、長三角、大灣區(qū)和重慶一些特別試點權時寫過一個文章《給地、送錢！京津、長三角、大灣區(qū)和重慶為何獲得最大支持？》（2020年3月12日）。

他把道理說得很明白了。

而今，或許有更多地方會參與試點，獲得更大的土地自主權。

5、給企業(yè)用地靈活性，減輕他們負擔，才能激活經(jīng)濟效率。方案說，鼓勵優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地供應方式，比如：

企業(yè)怎么用地，要靈活，根據(jù)人家當時的實際需要。這樣企業(yè)負擔才能減輕，才有更多機會成長。

同時，也只有更加靈活的產(chǎn)業(yè)用地方式，才能鼓勵更多人創(chuàng)業(yè)、辦企業(yè)。杠桿地產(chǎn)覺得，不能傷了搞實業(yè)的人的心。

同樣“第七條推動以市場化方式盤活存量用地”，也是讓國企事業(yè)單位及其他企業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村集體可以有更多收益和可能，也為更多企業(yè)獲得需要的土地，提供便利。

6、多口徑供地，建設用地市場城鄉(xiāng)統(tǒng)一，更多農(nóng)民必須富起來，經(jīng)濟才能好，房地產(chǎn)才能更健康。方案說得很明確：

農(nóng)村集體建設用地多多少少，得搞起來，不能只是地方政府、國有土地在那里玩。那個玩法，農(nóng)民分享的收益、農(nóng)村集體獲益太少。

阻力可想而知。但唯有如此，農(nóng)民、農(nóng)村集體才能富起來。土地變成更多的財富，更多農(nóng)民和集體有機會，房地產(chǎn)才更健康、經(jīng)濟才更好。

動作可以慢慢推進，但一定要搞起來，一定要試點起來。

一句話，只有獲益的人多了，消費才能真的啟動，經(jīng)濟才能有活力。一切財富附著在土地上。

填海方面，最近不是剛好恒大的事，其實還有很多企業(yè)有類似情況。未來，怎么平衡環(huán)保和經(jīng)濟效益？

7、讓更多人自由遷徙、市民化，房地產(chǎn)受益，同時強調(diào)住房供應保障機制。方案第三部分“推動勞動力要素合理暢通有序流動”，談到支持具備條件的試點地區(qū)在城市群或都市圈內(nèi)開展戶籍準入年限同城化累計互認、居住證互通互認，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度，實現(xiàn)基本公共服務常住地提供。

還如：

這些改革試點，對于人口的自由遷徙、就地市民化很有價值，同時市民化之后的消費是非常利好消費和經(jīng)濟的。同時對于比較強的城市群、都市圈利好顯然更多。

還值得一說的是，杠桿地產(chǎn)認為，這必然對于房地產(chǎn)穩(wěn)定有好處，甚至部分地方是很大利好。當然，方案也強調(diào)供應保障。

房地產(chǎn)大起大落都不希望發(fā)生。

方案還提到不搶挖中西部和東北地區(qū)合同期內(nèi)高層次人才的前提下，人才的合理有序流動，支持事業(yè)單位科研人員按照國家有關規(guī)定離崗創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等。

8、迫切希望資本市場搞好，服務實體經(jīng)濟，希望好運。方案強調(diào)增加有效金融服務供給，比如推廣“信易貸”模式，用好供應鏈票據(jù)平臺、動產(chǎn)融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)、應收賬款融資服務平臺，鼓勵金融機構(gòu)開發(fā)與中小微企業(yè)需求相匹配的信用產(chǎn)品等。

特別強調(diào)發(fā)展多層次股權市場。

上述部分試點，不久前央行等多部門在《成渝共建西部金融中心規(guī)劃》中，剛好給了重慶部分試點，詳見我朋友杠桿游戲?qū)懙摹段鞑拷鹑谥行牡降锥嗯?？重慶成都能否拿下證交所，萬字詳解》（2021年12月27日）

比如全國幾乎每個省份都有一家區(qū)域性股權市場，這是比新三板（全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)）更低一個層次的資本市場，也是多層次資本市場的組成部分。

同步探索與全國證券市場對接機制，這些支持，意味著重慶等地的股權市場，未來比一般省份的又躍升了一個層次，可以和全國市場更好銜接。

而所有這一切，歸根結(jié)底是希望服務實業(yè)。

金融服務實業(yè)好了，企業(yè)的生存創(chuàng)新方式更好，融資和發(fā)展渠道更多，公眾“唯房地產(chǎn)投資”的理念，也會改變，整個社會投資好企業(yè)的心態(tài)會逐步滋生，讓我國經(jīng)濟走上更好循環(huán)。

當然，這些想法很多年了，杠桿地產(chǎn)要說，以前也說過，做起來不容易。

但如果哪怕做好了一點點，都比今天有很大進步，經(jīng)濟都可能更好。

9、技術要素、數(shù)據(jù)要素、資源環(huán)境市場的轉(zhuǎn)化保護和利用就不多說。

小結(jié)一下：杠桿地產(chǎn)雖然主要關心地產(chǎn)，但方方面面和地產(chǎn)也都是緊密關系的。

各類市場要素搞好了，經(jīng)濟自然有活力，經(jīng)濟好了一方面不需要過分倚重房地產(chǎn)，另一方面住房消費本身也會受益，各自走上健康循環(huán)，這是大家都期望的。

希望2022年好運，可以開啟一個好的征程。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 重磅！影響地產(chǎn)和經(jīng)濟的大消息來了