作者：炸天團(tuán)

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID:dichandabaozha)

 有公開(kāi)報(bào)道統(tǒng)計(jì)過(guò)一組數(shù)據(jù)，2021年全年百?gòu)?qiáng)房企集團(tuán)層面高管人事變動(dòng)接近800人，這一數(shù)據(jù)同比2020年增加兩成。

這意味著，每家房企在2021年平均發(fā)生了8起高管層面的人事變動(dòng)。

雖然“變”已成常態(tài)，但在人事劇變中仍有一些房企獨(dú)善其身，保持了團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定。

1月31日午間，大發(fā)地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，其首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事廖魯江因個(gè)人原因離職，大發(fā)地產(chǎn)原首席運(yùn)營(yíng)官兼高級(jí)副總裁冷俊峰接任。

如果不是這則人事變動(dòng)，業(yè)內(nèi)甚至以為這是一家國(guó)企。因?yàn)榉嗊^(guò)去幾年的資料發(fā)現(xiàn)，大發(fā)地產(chǎn)高管團(tuán)隊(duì)似乎就沒(méi)發(fā)生過(guò)變動(dòng)。

在高管頻繁變動(dòng)的當(dāng)下，大發(fā)地產(chǎn)如何保持管理層穩(wěn)定？

炸天團(tuán)分析，或許有兩大原因：公司核心價(jià)值能夠吸引并留住職業(yè)經(jīng)理人；公司穩(wěn)定向上的業(yè)績(jī)給了職業(yè)經(jīng)理人留任的信心。

人與人之間相處講究志同道合，實(shí)際上，人與企業(yè)之間亦是如此。若企業(yè)的核心價(jià)值觀(guān)念與高管的價(jià)值觀(guān)念相契合，則二者才能走的長(zhǎng)遠(yuǎn)。

作為發(fā)跡于溫州的企業(yè)，大發(fā)地產(chǎn)的核心價(jià)值中也隱約體現(xiàn)出溫商精神——誠(chéng)信，合作，共贏，互助，始終關(guān)注股東價(jià)值、員工價(jià)值和客戶(hù)價(jià)值。

關(guān)注股東價(jià)值是守好企業(yè)發(fā)展的根本。作為一家上市房企，在大變革的2021年，大發(fā)地產(chǎn)嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供充足的現(xiàn)金流支撐，保障了企業(yè)安全經(jīng)營(yíng)，對(duì)股東負(fù)責(zé)。

實(shí)現(xiàn)客戶(hù)價(jià)值顯示出大發(fā)地產(chǎn)回歸企業(yè)經(jīng)營(yíng)的初心。例如2021年大發(fā)地產(chǎn)發(fā)布“悅Ai生活”全生命周期服務(wù)主張，旨在通過(guò)關(guān)于產(chǎn)品和服務(wù)的動(dòng)作傳達(dá)，打造好產(chǎn)品，樹(shù)立好口碑。

而關(guān)注員工、成就員工價(jià)值則是大發(fā)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)能夠穩(wěn)定且發(fā)展壯大的源泉。

出于對(duì)這三大核心價(jià)值的認(rèn)可，大發(fā)地產(chǎn)的管理團(tuán)隊(duì)才能穩(wěn)如松。比如廖魯江在大發(fā)一待就是四年，其間還榮獲“2021中國(guó)地產(chǎn)年度CEO30強(qiáng)”，而其接替者冷俊峰也在大發(fā)待了快四年。

公開(kāi)資料顯示，冷俊峰不僅擁有吉林建筑大學(xué)暖通專(zhuān)業(yè)學(xué)士學(xué)位和法國(guó)國(guó)立科學(xué)技術(shù)大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位，同時(shí)還擁有皇家特許建造師職業(yè)資格（CIOB）。

冷俊峰于2018年3月加入大發(fā)地產(chǎn)集團(tuán)，其在公司管理方面的經(jīng)驗(yàn)已超20年。

冷俊峰的職業(yè)履歷也較為亮眼，在加盟大發(fā)地產(chǎn)之前，其曾于2015年2月至2017年1月在世茂集團(tuán)擔(dān)任華北區(qū)副總裁；2013年10月至2015年2月于中海地產(chǎn)沈陽(yáng)工程公司擔(dān)任總經(jīng)理；2011年1月至2013年10月于中建地產(chǎn)武漢公司擔(dān)任總經(jīng)理。

不難發(fā)現(xiàn)，冷俊峰的職業(yè)生涯中，在大發(fā)地產(chǎn)的任職時(shí)間最久。此次從首席運(yùn)營(yíng)官升任首席執(zhí)行官，未來(lái)大發(fā)地產(chǎn)也會(huì)給其更大的發(fā)揮空間。

團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定有利于公司凝心聚力，最直接的表現(xiàn)就是業(yè)績(jī)。

在2018年行業(yè)發(fā)展如火如荼時(shí)，大發(fā)地產(chǎn)也順勢(shì)而為，于當(dāng)年在港股成功上市，此后銷(xiāo)售業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升：2019年銷(xiāo)售額210.17億元，2020年銷(xiāo)售額303.2億元，2021年375億元。 

尤其是2021年，在行業(yè)增速整體放緩的背景下，大發(fā)地產(chǎn)依然實(shí)現(xiàn)了23.9%的同比增長(zhǎng)。在中指院發(fā)布的一份數(shù)據(jù)中，大發(fā)地產(chǎn)是32家標(biāo)桿房企中少數(shù)幾家完成年度目標(biāo)的企業(yè)，目標(biāo)完成率達(dá)到104%，對(duì)比克而瑞統(tǒng)計(jì)的百?gòu)?qiáng)房企平均不足90%的目標(biāo)完成率，大發(fā)地產(chǎn)已超行業(yè)均值。

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)，背后與其前瞻的布局戰(zhàn)略和針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略相關(guān)。 

長(zhǎng)期以來(lái)，大發(fā)地產(chǎn)踐行”1+1+X“戰(zhàn)略，深耕長(zhǎng)三角城市群、成渝都市圈，布局國(guó)家黃金城市群。由于所布局的均是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)的地區(qū)，所以在市場(chǎng)下行周期，其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)受影響相對(duì)較小。

除了大的戰(zhàn)略方向保持正確，在具體的營(yíng)銷(xiāo)舉措上，大發(fā)地產(chǎn)也抓住了關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，尤其是2021年市場(chǎng)上下半年風(fēng)向驟變，大發(fā)地產(chǎn)在提前預(yù)判市場(chǎng)變化的基礎(chǔ)上將營(yíng)銷(xiāo)策略針對(duì)性進(jìn)行調(diào)整，即上半年加快推貨節(jié)奏，側(cè)重推新，搶占市場(chǎng)；下半年側(cè)重存貨去化，與競(jìng)品搶客源，通過(guò)掘金計(jì)劃、搶收行動(dòng)加快去滯重庫(kù)存、甩尾貨，輕裝上陣。

據(jù)了解，大發(fā)地產(chǎn)2020年獲取的剩余項(xiàng)目中，超半數(shù)項(xiàng)目均搶在市場(chǎng)較好的上半年首開(kāi)，為實(shí)現(xiàn)全年業(yè)績(jī)搶占先機(jī)。

不止于此，大發(fā)地產(chǎn)還有一項(xiàng)引傲全行業(yè)的指標(biāo)：即全年銷(xiāo)售回款率。

2020年下半年以來(lái)，在“三道紅線(xiàn)”以及集中供地政策的高壓下，現(xiàn)金為王已成為行業(yè)共識(shí)。因此，越是在行業(yè)困難時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)越發(fā)加快銷(xiāo)售加速回款，這也導(dǎo)致越來(lái)越多房企將考核標(biāo)準(zhǔn)從簽約金額改為回款金額。

克而瑞曾做過(guò)一項(xiàng)研究，2017年時(shí)僅有9家房企公布全年銷(xiāo)售回款數(shù)據(jù)，而到2020年公布銷(xiāo)售回款率的房企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了37家。2020年，這些公布回款數(shù)據(jù)的房企回款率中位數(shù)為88%，平均值為87%。

而大發(fā)地產(chǎn)銷(xiāo)售回款率達(dá)到90%以上，遠(yuǎn)超同行。那么，大發(fā)地產(chǎn)為什么能有這么高回款？

一方面，在央行貸款集中度“兩條紅線(xiàn)”及地方政府限簽雙重管控下，大發(fā)地產(chǎn)重點(diǎn)關(guān)注首付比、網(wǎng)備效率、結(jié)頂效率及放款效率等多個(gè)指標(biāo)。

在此基礎(chǔ)上，針對(duì)不同情況，大發(fā)地產(chǎn)制定了多維度分類(lèi)回款管理原則，即區(qū)分存量與新增；區(qū)分按揭與非按揭；明確付款方式；要求按賬齡管控等。

此外，大發(fā)地產(chǎn)還積極打造“1+5+5+1”工程管控體系。

每個(gè)項(xiàng)目組建用戶(hù)調(diào)研專(zhuān)案組，導(dǎo)入用戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)，進(jìn)行算法創(chuàng)新研發(fā)，根據(jù)“一地一策”設(shè)計(jì)原則，制定項(xiàng)目全景計(jì)劃、項(xiàng)目各階段任務(wù)達(dá)成節(jié)點(diǎn)時(shí)間，合理的工期安排、有序的流水穿插，促進(jìn)項(xiàng)目高效平穩(wěn)運(yùn)行。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)轉(zhuǎn)折。在新的周期形勢(shì)下，每一家企業(yè)都在努力求存，尋找適合自身的發(fā)展模式。

對(duì)于像大發(fā)地產(chǎn)這樣規(guī)模不大的企業(yè)而言，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)、回款率保持高位、工程管控和運(yùn)營(yíng)效率不斷提升就是保證其平穩(wěn)跨越周期的最大安全墊。

注：文章為作者獨(dú)立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 1/800！房企高管變動(dòng)中的“少數(shù)派”