作者：炸天團(tuán)

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

今天，又是許家印電話被打爆的一天。

恒大債務(wù)有多高？恒大什么時(shí)候破產(chǎn)？恒大房子什么時(shí)候能交付？恒大的理財(cái)、商票、貸款什么時(shí)候能兌付？

為了這些搞不清楚的問(wèn)題，網(wǎng)民搞清楚了恒大老板的喜好、住所、家人、辦公室、電話，甚至是祖墳。

不止恒大，難，已經(jīng)是房企必將面對(duì)的常態(tài)。

不過(guò)，炸天團(tuán)今天要寫的，卻是那些因禍得福的房企。

01

兩年前，新城老板王振華因?yàn)楸娝苤某舐勪Z鐺入獄。

受此影響，新城系股價(jià)全線暴跌，信用評(píng)級(jí)被列入負(fù)面觀察名單，銀行全面停貸，各地停工、銷售停擺、業(yè)主退房。

在以高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿為特征的行業(yè)，放在今天基本上就意味著新城快被宣判“死刑”了。

不過(guò)，極為幸運(yùn)的是，新城的危機(jī)發(fā)生在兩年前，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)仍處在高歌猛進(jìn)之中。

新城的黑天鵝事件反倒成了其他房企眼中撿漏的機(jī)會(huì)，新城的項(xiàng)目一擺上貨架，馬上成了其他房企你爭(zhēng)我搶的肥肉。

于是，我們看到了這樣一幕：新城盤點(diǎn)了下手中的庫(kù)存，將凈利率低于8%的項(xiàng)目全部擺上貨架，40個(gè)項(xiàng)目的全部或部分股權(quán)被一搶而空，很多項(xiàng)目新城不僅不用打折，甚至是溢價(jià)賣出的。

靠著這波賣項(xiàng)目的成功操作，新城迅速穩(wěn)住了現(xiàn)金流，也“被動(dòng)”完成了降杠桿，凈負(fù)債率竟然降到了16.36%。

沒(méi)多久，央行和住建部祭出三道紅線，房企驚慌失措，接下來(lái)的政策連環(huán)出擊，因禍得福的新城反倒是活成了同行羨慕的那類房企。

02

賣掉了文旅和酒店的1500多天，王健林成了同行最羨慕的人。

2017年6月，是王健林的分水嶺。

之前，他是蟬聯(lián)多年的中國(guó)首富，是“目標(biāo)先掙它一個(gè)億”的段子手，是被全中國(guó)女孩追捧的國(guó)民公公和全中國(guó)男人羨慕的財(cái)富偶像。

彼時(shí)，萬(wàn)達(dá)還是中國(guó)出手最闊綽的出海企業(yè)之一，與海航、安邦、復(fù)星并稱為“出海四杰”，其光是在英國(guó)、美國(guó)、澳大利亞的5處地產(chǎn)項(xiàng)目，其并購(gòu)金額就達(dá)到2,500億元人民幣。

靠著大規(guī)模的收并購(gòu)，到2016年底，萬(wàn)達(dá)一舉成為了全球規(guī)模最大的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。

然而，福禍相依。

2017年6月，當(dāng)時(shí)的中國(guó)銀監(jiān)會(huì)約談了萬(wàn)達(dá)、安邦、復(fù)星、海航，并要求各家銀行排查這幾家海外投資活躍民企的授信及風(fēng)險(xiǎn)。

而這次約談，直接導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)在資本市場(chǎng)遭遇了瘋狂的股債雙殺，負(fù)債4000億元的萬(wàn)達(dá)即將倒在了現(xiàn)金流上。

而王健林“中國(guó)首富”的頭銜一夜間換成了“中國(guó)首負(fù)”。

對(duì)比后來(lái)的許家印，馬云，以及之前的黃光裕、榮智健等首富們，中國(guó)首富大概也是中國(guó)最高危的頭銜了。

或許是軍人出身，在萬(wàn)達(dá)融資被掐斷、即將進(jìn)入破產(chǎn)倒計(jì)時(shí)的時(shí)刻，王健林異常的果斷——斷臂求生。

一個(gè)月后，萬(wàn)達(dá)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目以438.44億元打包價(jià)賣給了融創(chuàng)，萬(wàn)達(dá)76家酒店以199.06億元的打包價(jià)賣給了富力。

在交易時(shí)還發(fā)生過(guò)一個(gè)小插曲，買家富力突然臨時(shí)壓價(jià)，氣的王健林當(dāng)場(chǎng)摔杯子。

但摔歸摔，王健林還是忍辱把這個(gè)交易完成了，以此換得了喘息的救命錢。

當(dāng)時(shí)看，王健林甩賣的是資產(chǎn)，而今天看來(lái)，王健林甩賣的其實(shí)是債務(wù)。

拿下萬(wàn)達(dá)76家酒店后，富力一時(shí)風(fēng)光，成為全球規(guī)模最大的酒店運(yùn)營(yíng)商。

也恰是這筆收購(gòu)，直接拖垮了富力，每年酒店虧損都在吞噬著富力的利潤(rùn)空間，以至于富力被看做是中國(guó)爆雷指數(shù)最高的幾家房企之一。

與之相反的是，完成世紀(jì)大交易后，萬(wàn)達(dá)靠回收的680億元現(xiàn)金全面清償銀行貸款，將負(fù)債率降至極低的水平。

并且，賣掉文旅城、酒店等重資產(chǎn)后，萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)而成為一家靠租金和運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)為主要收入的輕資產(chǎn)公司。

無(wú)債一身輕的王健林體重也瘦下來(lái)了，看起來(lái)更健康，而在今年，王健林又將帶著萬(wàn)達(dá)商管登陸港交所，上市融資總額據(jù)說(shuō)接近60億美元。

一旦上市成功，王健林將成為中國(guó)地產(chǎn)圈最不差錢的金主之一。

03

對(duì)于宋衛(wèi)平，他的下屬曾這般評(píng)價(jià)——他的血液中，連50%的商人都不是。

誠(chéng)然，拋開宋衛(wèi)平地產(chǎn)大佬身份，他還是教師、棋手、足球隊(duì)老板、“暴君”和“賭徒”等。

對(duì)產(chǎn)品和品質(zhì)的近乎偏執(zhí)，讓他一手創(chuàng)辦的綠城，幾乎收獲了作為一家開發(fā)商在產(chǎn)品上的最高美譽(yù)，也讓他多個(gè)場(chǎng)合多次語(yǔ)出驚人。

在公司內(nèi)部，他敢直接說(shuō)出“產(chǎn)品都做不好，可以去跳樓了”這樣的話，也曾炮轟過(guò)萬(wàn)科：

要是我們的房子做成（萬(wàn)科）這樣，產(chǎn)品經(jīng)理會(huì)自殺N次！

他偏執(zhí)的性格，成就了綠城，也把綠城多次推入絕境。用一句話概括老宋和綠城的那些年，是“一場(chǎng)又一場(chǎng)置之死地而后生的走鋼絲游戲”——

2005年政策調(diào)控，涉險(xiǎn)過(guò)關(guān)；

2008年全球金融危機(jī)，命懸一線；

2009年，經(jīng)濟(jì)刺激下滿世界買地找地；

2010年調(diào)控一來(lái)，再次倒在血泊之中……

2012年，深陷各種負(fù)面新聞，孤立無(wú)援的綠城，等來(lái)了 “白衣騎士”孫宏斌。

蜜月期，總是甜蜜的。很快老宋就發(fā)現(xiàn)自己和老孫的理念太不一致了，一個(gè)商人，一個(gè)文人，一個(gè)想著的是生意和利益賺錢，一個(gè)想的是產(chǎn)品和情懷。

奪權(quán)大戰(zhàn)一觸即發(fā)。

就在大家都以為融創(chuàng)要成為綠城的第一大股東時(shí)，宋衛(wèi)平身上的擰巴勁兒又犯了，他寧愿毀掉自己的聲譽(yù)也要撕毀與融創(chuàng)的合作，轉(zhuǎn)而讓央企中交入主了綠城。

后來(lái)的故事，我們都知道了。

2019年宋衛(wèi)平失去了對(duì)綠城的控制權(quán)，把精力都放在了藍(lán)城上面，而綠城在張亞?wèn)|的執(zhí)掌下，終于從特長(zhǎng)生慢慢向全面發(fā)展的優(yōu)等生轉(zhuǎn)變。

如今回看，絕境之中老宋的放手非常明智，既保住了綠城，又使綠城轉(zhuǎn)危為安，從而達(dá)到了一個(gè)新的高度。

當(dāng)然，從老宋的視角來(lái)看，沒(méi)有二代接班的他，遲早是要把綠城交出去的，對(duì)比融創(chuàng)，穩(wěn)健的，有政府背書的中交，明顯是更好的選擇。

04

2014年下半年，郭英成被曝卷入深圳某官員腐敗案。

該事件直接在佳兆業(yè)引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)：千套房源被鎖定、深圳兩家子公司被限制轉(zhuǎn)讓股本權(quán)益、資質(zhì)證書被暫停處理、深圳項(xiàng)目被房管部門凍結(jié)、管理層及大量員工離職……

當(dāng)郭英成遠(yuǎn)走香港，公司陷入經(jīng)營(yíng)困境時(shí)，又是我們的“老朋友”孫宏斌出現(xiàn)了。

2月1日，孫宏斌高調(diào)宣布，融創(chuàng)旗下天津騰耀將以23.74億元的價(jià)格收購(gòu)佳兆業(yè)旗下上海新灣四家目標(biāo)公司股權(quán)及債權(quán)各自訂立收購(gòu)協(xié)議。

在收購(gòu)上海資產(chǎn)的第4天，他又宣布，擬以45.25億港幣收購(gòu)郭氏家族的佳兆業(yè)49.25%股權(quán)。

事后看來(lái)，孫宏斌就像是免費(fèi)幫郭英成料理了公司三個(gè)月。

5月，待郭英成歸來(lái)，選擇自己解決境外債務(wù)重組時(shí)，其在潮汕幫三個(gè)大佬——蔡志明、劉鑾雄和楊受成三個(gè)大佬的幫助下，成功趕走了融創(chuàng)的人馬，實(shí)現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。

更神奇的是，佳兆業(yè)封盤的那兩年多時(shí)間，正遇著全國(guó)漲價(jià)去庫(kù)存，全國(guó)房?jī)r(jià)都出現(xiàn)不同程度的上漲，尤其是深圳，地價(jià)房?jī)r(jià)翻了不止一倍，各家開發(fā)商都在想盡辦法捂盤。

佳兆業(yè)因禍得福，其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和土地儲(chǔ)備成本遠(yuǎn)低于其他房企，當(dāng)樓盤解封的時(shí)候，被封的樓盤因?yàn)閮r(jià)格上漲，利潤(rùn)率都超高，業(yè)績(jī)進(jìn)入了快速釋放的周期。

這就是聞名于業(yè)內(nèi)的“不死鳥”故事。

否極泰來(lái)。

接下來(lái)，就是佳兆業(yè)連續(xù)迎來(lái)重大利好的故事了，旁的不說(shuō)，光是“舊改之王+大灣區(qū)地主”這個(gè)條件，就足以讓許多同行哭著嫉妒。

05

當(dāng)然，因禍得福的，也不止這些房企。

比如三年前就高喊”活下去“的萬(wàn)科，因?yàn)橹?jǐn)小慎微反倒是當(dāng)下最安全的房企之一，到處去收購(gòu)那些活不下的房企項(xiàng)目。

再比如賣不掉SOHO中國(guó)的潘石屹，一定是非常羨慕幾年前成功“逃跑”的李嘉誠(chéng)，從商業(yè)上來(lái)講，李嘉誠(chéng)的確是因禍得福，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)賣在了最高點(diǎn)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)而回到國(guó)內(nèi)開始撿便宜收購(gòu)資產(chǎn)了。

在炸天團(tuán)看來(lái)，新城、佳兆業(yè)、萬(wàn)達(dá)真的算是運(yùn)氣爆棚，而綠城、萬(wàn)科以及李嘉誠(chéng)則更多是主動(dòng)的選擇。

若和當(dāng)下暴雷的房企對(duì)比，剩下的感想也只有這四個(gè)字：

時(shí)也，命也！

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 那些因禍得福的房企們