作者：炸天團

來源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

今天，又是許家印電話被打爆的一天。

恒大債務有多高？恒大什么時候破產(chǎn)？恒大房子什么時候能交付？恒大的理財、商票、貸款什么時候能兌付？

為了這些搞不清楚的問題，網(wǎng)民搞清楚了恒大老板的喜好、住所、家人、辦公室、電話，甚至是祖墳。

不止恒大，難，已經(jīng)是房企必將面對的常態(tài)。

不過，炸天團今天要寫的，卻是那些因禍得福的房企。

01

兩年前，新城老板王振華因為眾所周知的丑聞鋃鐺入獄。

受此影響，新城系股價全線暴跌，信用評級被列入負面觀察名單，銀行全面停貸，各地停工、銷售停擺、業(yè)主退房。

在以高周轉、高負債、高杠桿為特征的行業(yè)，放在今天基本上就意味著新城快被宣判“死刑”了。

不過，極為幸運的是，新城的危機發(fā)生在兩年前，當時的房地產(chǎn)行業(yè)仍處在高歌猛進之中。

新城的黑天鵝事件反倒成了其他房企眼中撿漏的機會，新城的項目一擺上貨架，馬上成了其他房企你爭我搶的肥肉。

于是，我們看到了這樣一幕：新城盤點了下手中的庫存，將凈利率低于8%的項目全部擺上貨架，40個項目的全部或部分股權被一搶而空，很多項目新城不僅不用打折，甚至是溢價賣出的。

靠著這波賣項目的成功操作，新城迅速穩(wěn)住了現(xiàn)金流，也“被動”完成了降杠桿，凈負債率竟然降到了16.36%。

沒多久，央行和住建部祭出三道紅線，房企驚慌失措，接下來的政策連環(huán)出擊，因禍得福的新城反倒是活成了同行羨慕的那類房企。

02

賣掉了文旅和酒店的1500多天，王健林成了同行最羨慕的人。

2017年6月，是王健林的分水嶺。

之前，他是蟬聯(lián)多年的中國首富，是“目標先掙它一個億”的段子手，是被全中國女孩追捧的國民公公和全中國男人羨慕的財富偶像。

彼時，萬達還是中國出手最闊綽的出海企業(yè)之一，與海航、安邦、復星并稱為“出海四杰”，其光是在英國、美國、澳大利亞的5處地產(chǎn)項目，其并購金額就達到2,500億元人民幣。

靠著大規(guī)模的收并購，到2016年底，萬達一舉成為了全球規(guī)模最大的不動產(chǎn)企業(yè)。

然而，福禍相依。

2017年6月，當時的中國銀監(jiān)會約談了萬達、安邦、復星、海航，并要求各家銀行排查這幾家海外投資活躍民企的授信及風險。

而這次約談，直接導致萬達在資本市場遭遇了瘋狂的股債雙殺，負債4000億元的萬達即將倒在了現(xiàn)金流上。

而王健林“中國首富”的頭銜一夜間換成了“中國首負”。

對比后來的許家印，馬云，以及之前的黃光裕、榮智健等首富們，中國首富大概也是中國最高危的頭銜了。

或許是軍人出身，在萬達融資被掐斷、即將進入破產(chǎn)倒計時的時刻，王健林異常的果斷——斷臂求生。

一個月后，萬達旗下13個文旅項目以438.44億元打包價賣給了融創(chuàng)，萬達76家酒店以199.06億元的打包價賣給了富力。

在交易時還發(fā)生過一個小插曲，買家富力突然臨時壓價，氣的王健林當場摔杯子。

但摔歸摔，王健林還是忍辱把這個交易完成了，以此換得了喘息的救命錢。

當時看，王健林甩賣的是資產(chǎn)，而今天看來，王健林甩賣的其實是債務。

拿下萬達76家酒店后，富力一時風光，成為全球規(guī)模最大的酒店運營商。

也恰是這筆收購，直接拖垮了富力，每年酒店虧損都在吞噬著富力的利潤空間，以至于富力被看做是中國爆雷指數(shù)最高的幾家房企之一。

與之相反的是，完成世紀大交易后，萬達靠回收的680億元現(xiàn)金全面清償銀行貸款，將負債率降至極低的水平。

并且，賣掉文旅城、酒店等重資產(chǎn)后，萬達轉而成為一家靠租金和運營管理費為主要收入的輕資產(chǎn)公司。

無債一身輕的王健林體重也瘦下來了，看起來更健康，而在今年，王健林又將帶著萬達商管登陸港交所，上市融資總額據(jù)說接近60億美元。

一旦上市成功，王健林將成為中國地產(chǎn)圈最不差錢的金主之一。

03

對于宋衛(wèi)平，他的下屬曾這般評價——他的血液中，連50%的商人都不是。

誠然，拋開宋衛(wèi)平地產(chǎn)大佬身份，他還是教師、棋手、足球隊老板、“暴君”和“賭徒”等。

對產(chǎn)品和品質的近乎偏執(zhí)，讓他一手創(chuàng)辦的綠城，幾乎收獲了作為一家開發(fā)商在產(chǎn)品上的最高美譽，也讓他多個場合多次語出驚人。

在公司內部，他敢直接說出“產(chǎn)品都做不好，可以去跳樓了”這樣的話，也曾炮轟過萬科：

要是我們的房子做成（萬科）這樣，產(chǎn)品經(jīng)理會自殺N次！

他偏執(zhí)的性格，成就了綠城，也把綠城多次推入絕境。用一句話概括老宋和綠城的那些年，是“一場又一場置之死地而后生的走鋼絲游戲”——

2005年政策調控，涉險過關；

2008年全球金融危機，命懸一線；

2009年，經(jīng)濟刺激下滿世界買地找地；

2010年調控一來，再次倒在血泊之中……

2012年，深陷各種負面新聞，孤立無援的綠城，等來了 “白衣騎士”孫宏斌。

蜜月期，總是甜蜜的。很快老宋就發(fā)現(xiàn)自己和老孫的理念太不一致了，一個商人，一個文人，一個想著的是生意和利益賺錢，一個想的是產(chǎn)品和情懷。

奪權大戰(zhàn)一觸即發(fā)。

就在大家都以為融創(chuàng)要成為綠城的第一大股東時，宋衛(wèi)平身上的擰巴勁兒又犯了，他寧愿毀掉自己的聲譽也要撕毀與融創(chuàng)的合作，轉而讓央企中交入主了綠城。

后來的故事，我們都知道了。

2019年宋衛(wèi)平失去了對綠城的控制權，把精力都放在了藍城上面，而綠城在張亞東的執(zhí)掌下，終于從特長生慢慢向全面發(fā)展的優(yōu)等生轉變。

如今回看，絕境之中老宋的放手非常明智，既保住了綠城，又使綠城轉危為安，從而達到了一個新的高度。

當然，從老宋的視角來看，沒有二代接班的他，遲早是要把綠城交出去的，對比融創(chuàng)，穩(wěn)健的，有政府背書的中交，明顯是更好的選擇。

04

2014年下半年，郭英成被曝卷入深圳某官員腐敗案。

該事件直接在佳兆業(yè)引發(fā)多米諾骨牌效應：千套房源被鎖定、深圳兩家子公司被限制轉讓股本權益、資質證書被暫停處理、深圳項目被房管部門凍結、管理層及大量員工離職……

當郭英成遠走香港，公司陷入經(jīng)營困境時，又是我們的“老朋友”孫宏斌出現(xiàn)了。

2月1日，孫宏斌高調宣布，融創(chuàng)旗下天津騰耀將以23.74億元的價格收購佳兆業(yè)旗下上海新灣四家目標公司股權及債權各自訂立收購協(xié)議。

在收購上海資產(chǎn)的第4天，他又宣布，擬以45.25億港幣收購郭氏家族的佳兆業(yè)49.25%股權。

事后看來，孫宏斌就像是免費幫郭英成料理了公司三個月。

5月，待郭英成歸來，選擇自己解決境外債務重組時，其在潮汕幫三個大佬——蔡志明、劉鑾雄和楊受成三個大佬的幫助下，成功趕走了融創(chuàng)的人馬，實現(xiàn)了逆轉。

更神奇的是，佳兆業(yè)封盤的那兩年多時間，正遇著全國漲價去庫存，全國房價都出現(xiàn)不同程度的上漲，尤其是深圳，地價房價翻了不止一倍，各家開發(fā)商都在想盡辦法捂盤。

佳兆業(yè)因禍得福，其項目儲備和土地儲備成本遠低于其他房企，當樓盤解封的時候，被封的樓盤因為價格上漲，利潤率都超高，業(yè)績進入了快速釋放的周期。

這就是聞名于業(yè)內的“不死鳥”故事。

否極泰來。

接下來，就是佳兆業(yè)連續(xù)迎來重大利好的故事了，旁的不說，光是“舊改之王+大灣區(qū)地主”這個條件，就足以讓許多同行哭著嫉妒。

05

當然，因禍得福的，也不止這些房企。

比如三年前就高喊”活下去“的萬科，因為謹小慎微反倒是當下最安全的房企之一，到處去收購那些活不下的房企項目。

再比如賣不掉SOHO中國的潘石屹，一定是非常羨慕幾年前成功“逃跑”的李嘉誠，從商業(yè)上來講，李嘉誠的確是因禍得福，國內資產(chǎn)賣在了最高點，現(xiàn)在轉而回到國內開始撿便宜收購資產(chǎn)了。

在炸天團看來，新城、佳兆業(yè)、萬達真的算是運氣爆棚，而綠城、萬科以及李嘉誠則更多是主動的選擇。

若和當下暴雷的房企對比，剩下的感想也只有這四個字：

時也，命也！

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： 那些因禍得福的房企們