作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 華遠(yuǎn)地產(chǎn)上一次公告動(dòng)態(tài)還是在春節(jié)前的1月份，當(dāng)時(shí)內(nèi)容包括選舉王樂(lè)斌為公司新任董事長(zhǎng)、完成發(fā)行15億元公司債。隨后一個(gè)多月的時(shí)間里，其再次“淡出”公眾視野，回歸沉默。

到了3月9日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)再次披露了多則公告，主要內(nèi)容涉及控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)為公司提供最多70億元的融資擔(dān)保以及將提供最多50億元的資金周轉(zhuǎn)額度。無(wú)疑，在目前房地產(chǎn)行業(yè)融資、土地等各個(gè)方面收緊趨勢(shì)下，這筆融資擔(dān)保和資金周轉(zhuǎn)額度能夠給華遠(yuǎn)地產(chǎn)緊張的流動(dòng)性壓力帶來(lái)一些寬松的空間。

不過(guò)需要依靠控股股東提供資金周轉(zhuǎn)，或許也意味著華遠(yuǎn)地產(chǎn)的戰(zhàn)略導(dǎo)向存在偏差，即行業(yè)寬松收緊時(shí)期采取逆勢(shì)快速發(fā)展的戰(zhàn)略。如今，行業(yè)利好已盡，華遠(yuǎn)地產(chǎn)面臨的形勢(shì)更加不樂(lè)觀。

這是 一家擁有將近40年發(fā)展歷史的開(kāi)發(fā)商，華遠(yuǎn)地產(chǎn)經(jīng)歷了國(guó)內(nèi)住房商品化的起點(diǎn)、黃金十年的“高增長(zhǎng)、高回報(bào)”、白銀十年的“信貸收緊、利潤(rùn)下滑”，以及現(xiàn)在的“去杠桿、去庫(kù)存”階段。

在一次次浪潮下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)歷經(jīng)潮起潮落，由“吃螃蟹的人”發(fā)展到行業(yè)頭部，后又下滑為小房企。

公告中顯示，為了支持華遠(yuǎn)地產(chǎn)的發(fā)展，2021年度，華遠(yuǎn)集團(tuán)將為華遠(yuǎn)地產(chǎn)及其子公司提供融資擔(dān)保（包括銀行貸款擔(dān)保和其他對(duì)外融資擔(dān)保）總額不超過(guò)70億元，擔(dān)保費(fèi)用為不高于0.8%。

以此來(lái)看，擔(dān)保費(fèi)屬于低位數(shù)水平，僅高于市場(chǎng)最低值0.3個(gè)百分點(diǎn)。目前，市場(chǎng)上擔(dān)保費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.5%-5%。

關(guān)于擔(dān)保費(fèi)用，一位財(cái)務(wù)相關(guān)人士向我們分析道：“雖然兩者是關(guān)聯(lián)實(shí)體，但又是獨(dú)立進(jìn)行活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)體，只是存在股權(quán)上的關(guān)系，收取擔(dān)保費(fèi)用是一種正常經(jīng)濟(jì)行為。不過(guò)，擔(dān)保是一項(xiàng)很賺錢(qián)的業(yè)務(wù)，銀行也提供類(lèi)似服務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)大自然費(fèi)用會(huì)高，因?yàn)閾?dān)保方可能會(huì)有連帶責(zé)任?！?/p>

于2021年度同期，華遠(yuǎn)集團(tuán)也將在華遠(yuǎn)地產(chǎn)及其下屬公司需要之時(shí)，提供相應(yīng)的周轉(zhuǎn)資金，最高額度為50億元。華遠(yuǎn)地產(chǎn)在公告中表示，資金使用成本由實(shí)際使用資金的公司的控股子公司向華遠(yuǎn)集團(tuán)支付，資金使用成本將不會(huì)超過(guò)同期市場(chǎng)利率。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻閱近幾年公告，初步了解到，華遠(yuǎn)地產(chǎn)已是第二次需要依靠控股股東提供資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)。早于去年4月25日，華遠(yuǎn)集團(tuán)為華遠(yuǎn)地產(chǎn)及其控股子公司提供不超過(guò)50億元的資金周轉(zhuǎn)額度，資金使用成本同樣將不超過(guò)市場(chǎng)同期利率。

市場(chǎng)初步斷定，華遠(yuǎn)地產(chǎn)這次需要母公司提供資金周轉(zhuǎn)，與受疫情的沖擊密切相關(guān)。2020年中期，華遠(yuǎn)地產(chǎn)完成銷(xiāo)售簽約額50.77億元，同比下降16.77%；完成銷(xiāo)售簽約面積38.55萬(wàn)平方米，同比下降20.68%；完成銷(xiāo)售回款50.21億元，同比增加0.22%。

盡管銷(xiāo)售回款錄得小幅度提升，但是華遠(yuǎn)地產(chǎn)短期債務(wù)增長(zhǎng)速度更快，同時(shí)加上同期持有的貨幣資金，仍不能覆蓋短期債務(wù)。上述同期，其一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債為178.88億元，同比增長(zhǎng)34.04%，持有貨幣資金為76.89億元。

其中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)短期借款、一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款、長(zhǎng)期借款合計(jì)117.24億元，含浮動(dòng)利率借款70.16億元；按此基數(shù)，如銀行貸款基準(zhǔn)利率每上升0.25個(gè)百分點(diǎn)，將導(dǎo)致其利息支出增加1750萬(wàn)元。

因此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)通過(guò)控股股東渠道獲取資金周轉(zhuǎn)，需要代價(jià)則相對(duì)較低，并且可以讓自身在緊張的流動(dòng)性下保有一定的自由空間，顯然也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

造成華遠(yuǎn)地產(chǎn)如今困擾的源頭或許歸于2018年開(kāi)啟的規(guī)模擴(kuò)張策略。彼時(shí)，杜鳳超接任華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)，隨后提出規(guī)模與效益并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略，撕掉“我們不是貪大求洋、貪規(guī)?！钡臉?biāo)簽，開(kāi)始沖刺規(guī)模。

在這樣的策略下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2018年完成銷(xiāo)售簽約額120.45億元，同比增長(zhǎng)56.02%；2019年完成銷(xiāo)售簽約額150.77億元，同比增長(zhǎng)25.17%。

規(guī)模的增長(zhǎng)需要更多土儲(chǔ)支撐。2018年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備269萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)58%，總貨值達(dá)到201.1億元；2019年，其新增土地儲(chǔ)備239.59萬(wàn)平方米，同比下降10.93%，總貨值超過(guò)300億元。

加大土地投資使得華遠(yuǎn)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)，年報(bào)顯示，其2017年現(xiàn)金流為6.84億元，2018年暴跌553.48%至負(fù)31.02億元，2019年進(jìn)一步擴(kuò)大到負(fù)42.55億元。同時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)亦有采取加大杠桿的策略，2017年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流僅為9.04億元，2018年暴漲553.86%至59.09億元，2019年則為20.17億元。

反應(yīng)在短期負(fù)債上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債由2017年的32.05億元增長(zhǎng)176.81%至88.71億元，2019年為81.83億元。

到了2020年初，新冠疫情的爆發(fā)，讓采用“高杠桿”模式的華遠(yuǎn)地產(chǎn)“猝不及防”，在緊張的流動(dòng)性面前，其需要寬松的資金進(jìn)行支撐。同時(shí)，其也開(kāi)始收縮投資規(guī)模，重新求穩(wěn)。

以2020年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算，華遠(yuǎn)地產(chǎn)踩中三條紅線，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為81%，凈負(fù)債率為233.23%，現(xiàn)金短債比僅0.43。

在新冠疫情、“三道紅線”、銀行限貸等多種因素下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在過(guò)去的一年時(shí)間里，開(kāi)始主動(dòng)收縮對(duì)外投資，減少提供貨幣資金。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2020年全年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)僅新增一個(gè)綜合體項(xiàng)目和收購(gòu)一個(gè)項(xiàng)目，即10.03億元摘得長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙縣三塊地塊、西安浐灞金茂六路項(xiàng)目商服用地。

期間，華遠(yuǎn)地產(chǎn)亦有收回對(duì)外投資，使得投資活動(dòng)現(xiàn)金流由2019年的負(fù)8.95億元轉(zhuǎn)為7.66億元，2020年三季度繼續(xù)收回投資，增長(zhǎng)至7.81億元。同期，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流亦開(kāi)始回正，2020年中期為13.8億元，三季度增長(zhǎng)至19.47億元。

此番“收縮”動(dòng)作無(wú)疑對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)沖規(guī)模之路造成不少的影響。不過(guò)，在市場(chǎng)多變的環(huán)境下，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的調(diào)整或許不失為一種保全的方式。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局|母公司120億資金支持下的華遠(yuǎn)焦慮