丁祖昱評(píng)樓市 作者：編輯部、CRIC研究
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)
受集中供地新政和市場(chǎng)下行的雙重影響，2021年土地市場(chǎng)成交規(guī)模較2020年同期有明顯下滑，在房企融資難和市場(chǎng)下行的影響下，土地市場(chǎng)熱度一路下行，“國(guó)企托底”和“流拍撤牌頻現(xiàn)”成為貫穿下半年市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。
2022年，土地市場(chǎng)將延續(xù)2021年末低位運(yùn)行的趨勢(shì)，尤其首批次集中供地大概率會(huì)出現(xiàn)較多城市推遲或提前流標(biāo)的現(xiàn)象，土地出讓規(guī)?；?qū)⒖s減。整體土地市場(chǎng)熱度繼續(xù)下行，加之房地產(chǎn)金融監(jiān)管環(huán)境仍將從緊，企業(yè)“錢(qián)緊”現(xiàn)狀短時(shí)間內(nèi)難以緩解，拿地態(tài)度將會(huì)更加謹(jǐn)慎，部分沒(méi)有補(bǔ)貨壓力的房企會(huì)減少拿地或不拿地，且2022年將會(huì)出現(xiàn)大量收并購(gòu)或項(xiàng)目合作機(jī)會(huì)，房企拿地意愿進(jìn)一步降低，預(yù)計(jì)2022年土地市場(chǎng)將趨于蕭條。
01 全年成交量?jī)r(jià)同比下滑
2021年土地市場(chǎng)下行，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積22.7億平方米，較2020年同期下降了22%，自2016年以來(lái)成交規(guī)模首次出現(xiàn)回落。
土地成交建筑面積走勢(shì)（單位：億平方米）
與土地成交規(guī)模變動(dòng)走勢(shì)一致，成交金額同比亦呈下滑趨勢(shì)。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2021年全國(guó)土地總成交金額達(dá)68060億元，同比2020下降了9%，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)六年的漲勢(shì)。主要是因?yàn)閮杉行抡?shí)施后成交規(guī)模的大幅減少所致。
全國(guó)土地成交金額走勢(shì)（單位：億元）
具體到各城市來(lái)看。CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，上海和杭州土地成交金額均突破3000億元，分列第一、二位，其中上海成交金額高達(dá)3138億元，同比去年同期上漲了11%，杭州成交金額為3015億元，同比大漲30%，漲幅在土地成交金額榜TOP20城市中居于首位。此外，廣州、北京和南京緊隨其后，2021年土地成交總金額也超過(guò)了2000億元。
土地成交金額TOP20榜單門(mén)檻城市為佛山，由于下半年多宗土地遭遇流拍，導(dǎo)致成交金額同比大幅下滑，2021年成交金額僅為898億元，同比下降三成。
此外，寧波成交金額漲幅同比下降了39%，是入榜城市中成交金額降幅最為突出的城市，一方面是由于寧波第三輪集中供地延期至次年開(kāi)拍，另一方面也和寧波二輪供地遇冷、土地成交規(guī)模顯著收縮有關(guān)。
土地成交金額TOP20榜單（單位：億元）
02 全年平均地價(jià)創(chuàng)歷史新高
受成交結(jié)構(gòu)和二季度市場(chǎng)熱度高漲的影響，2021年全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)迎來(lái)大幅上漲至3003元/平方米，并創(chuàng)歷史新高。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，一線城市2021年供地量進(jìn)一步提升，成交面積占比較2020年上漲了0.7個(gè)百分點(diǎn)，此外，二季度土地市場(chǎng)熱度高漲，熱點(diǎn)城市高溢價(jià)地塊頻出，大幅拉高平均地價(jià)。
圖：2011年-2021年全國(guó)300城
土地成交樓板價(jià)走勢(shì)（單位：元/平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
盡管整體地價(jià)較2020年大幅抬升，但在重點(diǎn)22城實(shí)行土地供應(yīng)兩集中新政、熱點(diǎn)城市加強(qiáng)溢價(jià)、地價(jià)管控等影響下，溢價(jià)率相較于2020年明顯下降。成交溢價(jià)率由2020年的14%降至2021年的10%，同比下降了4個(gè)百分點(diǎn)。
2021年溢價(jià)率呈現(xiàn)出“先升后降”的走勢(shì)。年初，在樓市成交熱度恢復(fù)的帶動(dòng)下，地市熱度也隨之上行，前四月溢價(jià)率不斷沖高，至4月份平均溢價(jià)率飆升至24%，是2020年以來(lái)平均溢價(jià)率首次超過(guò)20%。
受重點(diǎn)城市集中土拍以及限地價(jià)、控溢價(jià)向熱點(diǎn)三四線城市深入影響，溢價(jià)率開(kāi)始回落，至2021年中，平均溢價(jià)率已降至去年年初水平，但整體來(lái)看，溢價(jià)率在2021年二季度升至高位，高達(dá)17%。
三季度，重點(diǎn)城市集中供地政策再度升級(jí)，拿地門(mén)檻較上半年明顯抬升，加之多家規(guī)模房企暴雷，資金鏈承壓下房企拿地積極性也明顯降低，地市熱度跌入寒冬，溢價(jià)率也隨之走低，溢價(jià)率降至8%。四季度延續(xù)下降之勢(shì)，整體溢價(jià)率降至3%。
圖：2020年-2021年一、二和三四線
土地成交溢價(jià)率季度趨勢(shì)（單位：%）
從流拍率來(lái)看，2021年土地流拍情況較2020年顯著惡化。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看， 2021年土地流拍率達(dá)17.7%，較2020年大幅大漲了六個(gè)百分點(diǎn)。從年內(nèi)走勢(shì)來(lái)看，僅年初1、2、4月份的流拍率低于去年同期，其余月份的流拍率均明顯高于去年尤其是三季度末、四季度初，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍率已飆升至25%以上。
圖：2020年-2021年重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市
流拍率及一二線土地流拍幅數(shù)（單位：%，幅）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
03 土地市場(chǎng)熱度將低位運(yùn)行
在融資收緊、土地供給端改革的影響下，2021年的土地市場(chǎng)經(jīng)歷了由高熱降至低溫的劇變，反應(yīng)地市熱度的各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)也差于去年同期。
從土地端來(lái)看，雖然2021年年末大部分城市均調(diào)低了土地出讓門(mén)檻，但整體仍然較為嚴(yán)格。雖然房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際放松，地方政府也在供地端釋放誠(chéng)意，預(yù)計(jì)明年土地市場(chǎng)發(fā)展仍是以穩(wěn)為主，但市場(chǎng)信心短時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)仍難恢復(fù)，房企對(duì)“高杠桿拿地”持以審慎的態(tài)度，整體市場(chǎng)熱度也將延續(xù)低位運(yùn)行。
2022年，房企整體資金環(huán)境不會(huì)大幅放松，市場(chǎng)下行背景下，房企普遍缺錢(qián)，用于拿地的現(xiàn)金流短缺，加上庫(kù)存比率較高，補(bǔ)貨壓力不大，房企拿地意愿不高，后續(xù)拿地將更會(huì)注重現(xiàn)金回轉(zhuǎn)和利潤(rùn)率。值得注意的是，2022年會(huì)出現(xiàn)大量收并購(gòu)及項(xiàng)目合作的機(jī)會(huì)，將進(jìn)一步縮減拿地?zé)崆?。企業(yè)拿地態(tài)度在2022年仍將保持謹(jǐn)慎。
預(yù)計(jì)2022年首輪土拍時(shí)，此前土拍遇冷的城市，或?qū)⑦M(jìn)一步降低土地出讓門(mén)檻，以提振市場(chǎng)熱度。
總 結(jié)
自“兩集中”供地新政重磅出臺(tái)以來(lái)，二、三輪集中供地“由夏入冬”，土拍市場(chǎng)熱度明顯下降，溢價(jià)率大幅下滑、流拍率持續(xù)攀升，市場(chǎng)信心短時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)仍難恢復(fù)。
土地成交端在2022年上半年預(yù)計(jì)也難有明顯回暖，總體地價(jià)水平或?qū)⑴c2021年第三輪集中供地基本持平，總體將平穩(wěn)運(yùn)行，2022年房企資金鏈依然承壓，拿地動(dòng)力進(jìn)一步減弱，部分房企將減少拿地或不拿地，更多的瞄向項(xiàng)目收并購(gòu)的機(jī)會(huì)，整體土地市場(chǎng)將延續(xù)2021年熱度下行趨勢(shì)，并轉(zhuǎn)向蕭條。
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原標(biāo)題： 春節(jié)特輯·2022樓市關(guān)鍵詞丨地市：整體蕭條
