作者：丁祖昱

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)

2021年，商品房銷售面積17.9億平方米，比上年增長1.9%；商品房銷售額18.2萬億元，增長4.8%。上半年市場(chǎng)表現(xiàn)是全年創(chuàng)新高的主要支撐，2021年上半年和下半年商品房銷售面積分別同比增28%和降15%。

從單月數(shù)據(jù)來看，12月商品房銷售表現(xiàn)如期“翹尾”，但低于歷史同期。數(shù)據(jù)顯示，12月全國商品房共計(jì)銷售21302萬平方米和20263億元；環(huán)比分別較11月上漲19%和17%，同比分別下降15.6%和17.8%。

實(shí)際上，受房企端“以價(jià)換量”和居民端信貸環(huán)境寬松兩方面影響，部分居民住房消費(fèi)需求得以被挖掘激發(fā)后持續(xù)釋放。11月和12月兩月單月銷售環(huán)比均增長19%。

首先，年末信貸環(huán)境迎來邊際寬松。1月17日，央行超量續(xù)做到期中期借貸便利（MLF），并下調(diào)MLF操作和公開市場(chǎng)逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)，這是繼2021年12月降準(zhǔn)僅一個(gè)月后又一大動(dòng)作。

此外，11月以來，深圳、廣州、中山、無錫、湖州等多個(gè)城市涉房貸款利率下降，合肥、廣州、濟(jì)南等房貸放款速度顯著加快，居民信貸環(huán)境逐漸放松。

另一方面，房企在資金緊張壓力下開展多輪次 “以價(jià)換量”，降價(jià)潮在全國進(jìn)一步展開。12月全國商品房銷售均價(jià)環(huán)比再降0.9%。

圖：全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢(shì)（單位：萬平方米、億元）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

全國歷年商品房銷售面積、銷售金額同比走勢(shì)（單位：%）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

根據(jù)全國商品房銷售面積和銷售金額估算，12月商品房銷售均價(jià)下降至9512元/平方米，環(huán)比再降0.9%，較年初1-2月下降14%。

1月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了全國70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格，環(huán)比總體延續(xù)四季度以來的下降態(tài)勢(shì)，同比漲幅回落。70個(gè)大中城市中，有15個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，較11月增加了6個(gè)；僅有6個(gè)城市二手房價(jià)格環(huán)比上漲，較11月增加了3個(gè)。

從各能級(jí)城市表現(xiàn)來看，12月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%。其中，廣州、深圳分別下降0.6%和0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.3%。三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%。

從房價(jià)同比漲幅來看，12月70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比分別上漲2%和1%，其中二線城市分別上漲2.8%和1.5%。多個(gè)城市出臺(tái)二手房交易指導(dǎo)價(jià)后，2021年二手住宅房價(jià)遭遇較大降幅。

2019年1月以來70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

2019年1月以來70城及各能級(jí)城市二手商品住宅價(jià)格指數(shù)同比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積97.5億平方米，比上年增長5.2%。房屋新開工面積19.0億平方米，下降11.4%。房屋竣工面積10.1億平方米，增長11.2%。

下半年，全國房屋施工、新開工和竣工累計(jì)增速逐月回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)暴雷頻發(fā)、城市銷售表現(xiàn)不佳的情況下，已無心力再增加建筑方面的資本投入，悲觀預(yù)期之下，減緩施工進(jìn)度和降低施工強(qiáng)度成為必然選擇。

單月來看，12月全國房屋新開工16075萬平方米，環(huán)比11月持平，同比降幅擴(kuò)大至31%，較11月擴(kuò)大了10個(gè)百分點(diǎn)。傳統(tǒng)“年底開工潮”不再，這也意味著，民營開發(fā)企業(yè)當(dāng)前仍處于較大困境中。

12月全國房屋竣工面積如期創(chuàng)新高，單月規(guī)模達(dá)32658萬平方米，同比增1.9%。無論是居民還是房企，“保交付”已成為一致的迫切需求，房企投入較往年更大的施工強(qiáng)度以落實(shí)竣工目標(biāo)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢(shì)（單位：萬平方米）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積月度走勢(shì)（單位：萬平方米）

從土地購置情況來看，2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2.2億平方米，比上年下降15.5%；土地成交價(jià)款1.8萬億元，增長2.8%。12月，土地購置面積和成交價(jià)款分別為3303萬平方米和3237億元，同比分別下降33%和4%。

土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了冰點(diǎn)。房地產(chǎn)資金面收到嚴(yán)控下，民營開發(fā)企業(yè)多已無力購置土地，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業(yè)投資規(guī)模。

全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積和土地成交價(jià)款增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.8萬億元，比上年增長4.4%。12月單月完成開發(fā)投資額僅10288億元，同比下降13.9%，為4年同期新低。 

從12月新開工和土地購置面積超30%的降幅來看，已無力支撐起行業(yè)投資規(guī)模。房屋竣工面積的高量表現(xiàn)則對(duì)收窄整體投資增速降幅有一定幫助。

從投資、開工、拿地三方面單月同比增速較大幅度負(fù)增長來看，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)仍處于“資金緊張，信心缺失”的下行深水區(qū)。與新房銷售年末翹尾表現(xiàn)不同，房地產(chǎn)業(yè)仍未到達(dá)回暖時(shí)刻，開發(fā)企業(yè)的投資熱情和投資動(dòng)力均已降至歷史低點(diǎn)。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額月度走勢(shì)（單位：億元）

2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)前高后低的特征，上半年，城市住房需求尤其是改善型住房需求穩(wěn)步釋放，但下半年新開工、土地購置和開發(fā)投資均降至冰點(diǎn)，“以價(jià)換量”和信貸寬松對(duì)年末市場(chǎng)“翹尾”起到一定的積極作用。

但實(shí)際上，正如我在丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)上所言，在本輪信貸、融資、土地等各方面調(diào)控之下，部分城市已存在較大購買力透支問題，短期行業(yè)面臨的下行壓力仍然不容忽視，預(yù)計(jì)今年一季度，商品房銷售規(guī)模仍將處于下調(diào)筑底過程中。

房企拿地方面，土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續(xù)。房企資金鏈緊繃與新房銷售遇冷下，將對(duì)項(xiàng)目施工持謹(jǐn)慎態(tài)度，新開工將進(jìn)一步放緩。土拓投資有限且建安投資乏力下，開發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消極預(yù)期下投資增速將繼續(xù)回落。

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模經(jīng)過5年的高位運(yùn)行且再創(chuàng)新高，但市場(chǎng)下行趨勢(shì)難掩，房地產(chǎn)行業(yè)將真正迎來負(fù)增長時(shí)代。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 國家統(tǒng)計(jì)局：房地產(chǎn)銷售規(guī)模創(chuàng)新高，2022年行業(yè)將進(jìn)入負(fù)增長！