作者:睿和智庫研究部
來源:地產(chǎn)資管網(wǎng)(ID:thefutureX)
自蛇口工業(yè)區(qū)成立開始,產(chǎn)業(yè)園區(qū)歷經(jīng)培育期、成長期,行至2022年,產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來新發(fā)展機遇。公募REITs的發(fā)行助推園區(qū)進入成熟精細化發(fā)展階段,運營能力成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)“廝殺”決勝的關(guān)鍵。
睿和智庫研究部通過對眾多產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的長期跟蹤與研究,推出“2021全年度產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營企業(yè)運營力20強榜單”,力圖從管理規(guī)模、項目布局、資管水平等多方面解讀其運營力表現(xiàn),并對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展動態(tài)進行分析,以資借鑒。
01 榜單排名
1、用地情況:工業(yè)用地成交力度下降,樓面均價上漲
2021年,全國工業(yè)用地總成交面積為133,512.71萬平方米,相較于2020年減少8.19%。一、二、三線城市工業(yè)用地總成交面積分別為1,638.64萬平方米、23,648.62萬平方米、108,225.45萬平方米,較2020年同期增長率分別為5.36%、-14.49%、-6.87%。
2021年,工業(yè)用地成交均價較2020年整體上漲。1~12月,一、二、三線城市工業(yè)用地成交均價分別為1471.27元/平方米、472.4元/平方米、281.17元/平方米,較2020年同比分別增長6.46%、9.41%、11.86%。
2、重點政策:十四五規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展新方向,公募REITs開啟新藍海
2021年3月16日,自然資源部修訂了《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》,本次修訂進一步完善了工業(yè)用地準入要求標準,反映出產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求、工業(yè)用地出讓條件愈加嚴格。
表1:2021年產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)重點政策
資料來源:政府網(wǎng)站、睿和智庫整理
3、產(chǎn)業(yè)園REITs:園區(qū)REITs成功發(fā)行促進園區(qū)產(chǎn)品成熟化發(fā)展
2021年前后上市的兩批公募REITs基金項目中,有招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、張江光大園、蘇州工業(yè)園及中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園4支產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs產(chǎn)品。公募REITs的推出為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的退出提供了渠道,使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以打通“投融管退”全周期環(huán)節(jié),形成完整閉環(huán)。
表2:產(chǎn)業(yè)園REITs基本情況
4、新開園項目:二線城市數(shù)量占比達80%以上
根據(jù)睿和智庫統(tǒng)計,2021年全國新開產(chǎn)業(yè)園項目數(shù)量達80個,新增開園項目建筑面積超1300萬平方米。開園項目主要位于二線城市,數(shù)量占比達80%以上。企業(yè)方面,聯(lián)動U谷2021年開業(yè)項目為6個,數(shù)量最多。
03 企業(yè)解讀
目前成立產(chǎn)業(yè)投資基金的產(chǎn)業(yè)園區(qū)越來越多,“基地+基金”已成為公認的更高階的園區(qū)運營模式,對于特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)及全國布局的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言,成立產(chǎn)業(yè)投資基金有利于打造產(chǎn)業(yè)生態(tài),發(fā)揮近距離了解項目和擁有規(guī)??捎^的投資項目庫的天然優(yōu)勢,加大在工業(yè)用地出讓條件趨嚴背景下投資拓展的談判籌碼。其中,部分企業(yè)已進入實際操作層面,并發(fā)展向好。
聯(lián)東U谷:截止2021年底,聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)累計運營項目數(shù)量351個,累計管理項目建筑面積為4001萬平方米,2021年新開業(yè)項目6個,新開業(yè)面積14.2萬平方米。近一年來,聯(lián)東集團投資了5家頭部投資機構(gòu),進一步豐富了金融服務(wù)矩陣,推動了產(chǎn)業(yè)培育與企業(yè)加速。
金地威新:截止2021年底,金地威新累計運營項目數(shù)量為39個,累計管理項目建筑面積為480萬平方米,2021年新開業(yè)項目1個,新開業(yè)項目面積為4萬平方米。目前,金地威新已布局全國19個城市,打造了生產(chǎn)類、研發(fā)類、研辦類、城市活化類四大產(chǎn)品業(yè)態(tài)。9月份,金地集團5000萬元認購私募基金份額,投資方向主要為人工智能和生命科學(xué),投資業(yè)務(wù)將成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展鏈條重要的補充。
德必集團:截止2021年底,德必集團累計運營項目數(shù)量為51個,累計管理項目建筑面積為82.56萬平方米。2021年新開業(yè)項目3個,新開業(yè)面積5.3萬平方米。作為國內(nèi)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園第一股,目前德必集團已形成4大產(chǎn)品系列,布局全國9個城市。
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原標題: REITs助推,產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場漸入成熟期 ——2021全年度產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營力20強 | 睿和研究