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        REITs助推,產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場漸入成熟期 ——2021全年度產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營力20強

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        2022-03-12 16:58 3827 0 0
        自蛇口工業(yè)區(qū)成立開始,產(chǎn)業(yè)園區(qū)歷經(jīng)培育期、成長期,行至2022年,產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來新發(fā)展機遇。

        作者:睿和智庫研究部

        來源:地產(chǎn)資管網(wǎng)(ID:thefutureX)

        自蛇口工業(yè)區(qū)成立開始,產(chǎn)業(yè)園區(qū)歷經(jīng)培育期、成長期,行至2022年,產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來新發(fā)展機遇。公募REITs的發(fā)行助推園區(qū)進入成熟精細化發(fā)展階段,運營能力成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)“廝殺”決勝的關(guān)鍵。

        睿和智庫研究部通過對眾多產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的長期跟蹤與研究,推出“2021全年度產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營企業(yè)運營力20強榜單”,力圖從管理規(guī)模、項目布局、資管水平等多方面解讀其運營力表現(xiàn),并對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展動態(tài)進行分析,以資借鑒。

        01 榜單排名

        02 行業(yè)概況

        1、用地情況:工業(yè)用地成交力度下降,樓面均價上漲

        2021年,全國工業(yè)用地總成交面積為133,512.71萬平方米,相較于2020年減少8.19%。一、二、三線城市工業(yè)用地總成交面積分別為1,638.64萬平方米、23,648.62萬平方米、108,225.45萬平方米,較2020年同期增長率分別為5.36%、-14.49%、-6.87%。

        除一線城市外,工業(yè)用地成交面積均有所下降,主要原因為產(chǎn)業(yè)用地政策限制逐漸嚴格,產(chǎn)業(yè)監(jiān)管指標體系完善,工業(yè)用地準入門檻提高。

        圖1:2020-2021年工業(yè)用地成交面積
        資料來源:睿和智庫整理制圖

        2021年,工業(yè)用地成交均價較2020年整體上漲。1~12月,一、二、三線城市工業(yè)用地成交均價分別為1471.27元/平方米、472.4元/平方米、281.17元/平方米,較2020年同比分別增長6.46%、9.41%、11.86%。

        圖2:2020-2021年工業(yè)用地成交價格
        資料來源:睿和智庫整理制圖

        2、重點政策:十四五規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展新方向,公募REITs開啟新藍海

        2021年,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境出現(xiàn)較大變化,都市圈建設(shè)、城市更新、十四五規(guī)劃、公募REITs等年度熱詞均與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。

        2021年3月16日,自然資源部修訂了《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》,本次修訂進一步完善了工業(yè)用地準入要求標準,反映出產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求、工業(yè)用地出讓條件愈加嚴格。

        表1:2021年產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)重點政策

        資料來源:政府網(wǎng)站、睿和智庫整理

        3、產(chǎn)業(yè)園REITs:園區(qū)REITs成功發(fā)行促進園區(qū)產(chǎn)品成熟化發(fā)展

        2021年前后上市的兩批公募REITs基金項目中,有招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、張江光大園、蘇州工業(yè)園及中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園4支產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs產(chǎn)品。公募REITs的推出為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的退出提供了渠道,使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以打通“投融管退”全周期環(huán)節(jié),形成完整閉環(huán)。

        表2:產(chǎn)業(yè)園REITs基本情況

        (截至2021年12月31日)
        資料來源:wind,睿和智庫整理

        4、新開園項目:二線城市數(shù)量占比達80%以上

        根據(jù)睿和智庫統(tǒng)計,2021年全國新開產(chǎn)業(yè)園項目數(shù)量達80個,新增開園項目建筑面積超1300萬平方米。開園項目主要位于二線城市,數(shù)量占比達80%以上。企業(yè)方面,聯(lián)動U谷2021年開業(yè)項目為6個,數(shù)量最多。

        表5:部分入榜企業(yè)2021年開園項目情況
        資料來源:睿和智庫整理

        03 企業(yè)解讀

        目前成立產(chǎn)業(yè)投資基金的產(chǎn)業(yè)園區(qū)越來越多,“基地+基金”已成為公認的更高階的園區(qū)運營模式,對于特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)及全國布局的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言,成立產(chǎn)業(yè)投資基金有利于打造產(chǎn)業(yè)生態(tài),發(fā)揮近距離了解項目和擁有規(guī)??捎^的投資項目庫的天然優(yōu)勢,加大在工業(yè)用地出讓條件趨嚴背景下投資拓展的談判籌碼。其中,部分企業(yè)已進入實際操作層面,并發(fā)展向好。

        聯(lián)東U谷:截止2021年底,聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)累計運營項目數(shù)量351個,累計管理項目建筑面積為4001萬平方米,2021年新開業(yè)項目6個,新開業(yè)面積14.2萬平方米。近一年來,聯(lián)東集團投資了5家頭部投資機構(gòu),進一步豐富了金融服務(wù)矩陣,推動了產(chǎn)業(yè)培育與企業(yè)加速。

        金地威新:截止2021年底,金地威新累計運營項目數(shù)量為39個,累計管理項目建筑面積為480萬平方米,2021年新開業(yè)項目1個,新開業(yè)項目面積為4萬平方米。目前,金地威新已布局全國19個城市,打造了生產(chǎn)類、研發(fā)類、研辦類、城市活化類四大產(chǎn)品業(yè)態(tài)。9月份,金地集團5000萬元認購私募基金份額,投資方向主要為人工智能和生命科學(xué),投資業(yè)務(wù)將成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展鏈條重要的補充。

        德必集團:截止2021年底,德必集團累計運營項目數(shù)量為51個,累計管理項目建筑面積為82.56萬平方米。2021年新開業(yè)項目3個,新開業(yè)面積5.3萬平方米。作為國內(nèi)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園第一股,目前德必集團已形成4大產(chǎn)品系列,布局全國9個城市。

        04 榜單說明

        表6:產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營企業(yè)運營力指標體系

        注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

        題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“地產(chǎn)資管網(wǎng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標題: REITs助推,產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場漸入成熟期 ——2021全年度產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營力20強 | 睿和研究

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          蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

        • 劉韜
          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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