對于很多公司的投拓人員來說，張口就是IRR，閉口就是ROE，這肯定是個好事！！所以，我們有必要真正搞懂其實質意義和算法！

今天，我還特意為大家制作了一張圖！

所謂ROE（凈資產收益率），就是股東凈資產的投資回報率。也叫：股東權益回報率、所有者權益收益率。

ROE=歸屬股東的利潤 ÷ 股東投入的資金（方便理解的公式）

#舉個栗子，登山哥開了個奶茶店，一年下來投入資金200萬（其中借款100萬），利息5萬、凈利潤15萬，那么小張這家奶茶店今年的凈資產收益率：

ROE=15萬÷（200萬-100萬）=15%

ROE當然是越高越好，意味著給股東的回報越高。如果ROE小于一年的定期存款（比如5%），那這家公司的股東還不如把資金撤回來去存銀行。

但是正如登山哥這個例子，一家公司的資本投入不單單是股東的錢，還有使用杠桿（貸款）借來的錢。這就有了另外一個指標——ROIC。

所謂ROIC（投入資本回報率），可以近似理解為“股東和債權人投入資金總和的回報率”。也就是說，計算ROIC的時候，不區(qū)分資本投入來自于股東，還是來自于債權人。

ROIC的計算公式：

ROIC=企業(yè)息前稅后利潤 ÷ （股東投入資金 + 債權人投入資金）（方便理解公式）

#還拿登山哥這個例子來說，

企業(yè)息前稅后利潤=（凈利潤+利息）=20萬，

投入總額=（股東投入+貸款）=200萬

ROIC=20萬÷200萬=10%

所謂，ROA，即總資產收益率。ROA是企業(yè)一定時期內實現(xiàn)的收益額與該時期企業(yè)資產總額的比率，它是反映企業(yè)資產綜合利用效果的核心指標，也是衡量企業(yè)總資產盈利能力的重要指標。

ROA=息前稅后凈利潤/總資產

其中，“總資產”指企業(yè)負債和股東權益之和，具體項目包括：現(xiàn)金、應收賬款、存貨、長期投資、房屋設備及辦公用品、土地或礦產資產。

講ROE，就不得不講杜邦拆解。

杜邦分析把ROE拆解為三個比率指標，分別是

1）銷售凈利潤率；

2）總資產周轉率；

3）權益乘數。

接下來，咱們將逐一解讀這三項比率指標。

1、凈利潤/銷售收入=銷售凈利率。這一部分反映的是公司的盈利能力的指標。

之于地產開發(fā)來說，主要就是控成本，高溢價。我們都希望能低價拿地，相對溢價賣房子，例如以前碧桂園的“勞斯萊斯”。

2、銷售收入/總資產=總資產周轉率。這一部分是考察公司資產運營效率的一項重要指標。

#舉個栗子，小王年初投資10萬開了個燒烤攤，一年總銷售60萬的燒烤，那么其總資產周轉率為600%

新芽查了一下，2017年TOP20房企平均總資產周轉率為0.41，TOP100房企平均總資產周轉率為0.25。這也說明頭部房企平均周轉能力，顯著強于普通房企。

3、總資產/凈資產=權益乘數。這一部分是考察企業(yè)融資杠桿能力。

其中，總資產=借的錢+自有資金（所有者權益）

一般來說，權益乘數越大，即是財務杠桿越大，說明融資能力越強。當然，小股操盤也是提高杠桿而經常采用的方式。

總結，ROE的杜邦分析給我們揭示了地產賺錢的三大武器：

1、控成本，高溢價；

2、提高運營效率，快周轉；

3、高杠桿，借雞生蛋。

ROE反應僅由股東投入的資金所產生的利潤率，ROA反映股東和債權人共同的總資產所產生的利潤率，ROIC反應的核心投入（主營業(yè)務）的利潤率。

以下分別用ROA、ROIC和ROE進行對比：

ROA 代表的是公司用所有的資產賺錢的能力。

相比股東回報率（ROE），ROE和ROA最大、最根本的區(qū)別在于兩者在債權計算及財務杠桿利用上的區(qū)別。

ROIC的邏輯是衡量企業(yè)投入所有資本后賺錢的能力，反映公司的主營業(yè)務上的盈利能力，說白了就是反映了生意是不是好生意。

相比股東回報率（ROE），ROIC剔除了非經常損益以避免其影響，并還原了杠桿前經營性資產（剔除了超額現(xiàn)金等）的獲利能力，更加能反映真實的項目盈利。