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        房企們“高杠桿夢(mèng)”該醒了!

        投拓狗日記 投拓狗日記
        2021-07-02 10:16 2405 0 0
        泰禾、福晟……和你!

        作者:陽(yáng)新芽

        來源:投拓狗日記(ID:ziguanshidai)

        昨天,圈內(nèi)一則重磅的消息,讓本已驚弓之鳥的房企們瑟瑟發(fā)抖。一家TOP10房企的資金管理總經(jīng)理在朋友圈吐槽“這一天天的,心臟真的受不了了”

        目前的口徑是,“三道紅線”試點(diǎn)房企需要逐月上報(bào)商票數(shù)據(jù),納入監(jiān)控范圍。

        雖然,細(xì)則未明。

        但是,山雨欲來風(fēng)滿樓!

        這件事情,充分證明了——之前圈內(nèi)廣泛炫技的“通過表外融資、不計(jì)息負(fù)債等手段,來規(guī)避三道紅線監(jiān)管”已經(jīng)被國(guó)家給盯上了!此舉意圖就是要打補(bǔ)?。?/p>

        在商業(yè)票據(jù)這件事上,一定要看懂——國(guó)家頂層接下來絕不會(huì)放松“杠桿管控”的決心。

        1、商票為什么成為房企寵兒?

        商票是什么,我想投拓朋友應(yīng)該比較清楚。

        商票是企業(yè)利用自身信用,簽發(fā)給供應(yīng)鏈的支付結(jié)算工具。這種票據(jù)經(jīng)過背書可以在票據(jù)市場(chǎng)合法買賣與轉(zhuǎn)讓,最終再由出票人向持票人依據(jù)票面條件進(jìn)行兌付。

        房企之所以依賴商票,是因?yàn)槠涫且环N非常好的“賒賬”方式,能夠利用房企強(qiáng)勢(shì)的地位去和供應(yīng)商等合作,能夠降低房企付款的壓力。

        于房企而言,商票不失為一種不錯(cuò)的短融工具,流程簡(jiǎn)單,不計(jì)入有息負(fù)債,僅以應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)體現(xiàn)在負(fù)債表中。部分房企開給供應(yīng)商的商票還會(huì)進(jìn)行一定貼息,根據(jù)房企信用程度、商票承兌時(shí)長(zhǎng)等,貼息率有高有低。

        根據(jù)“三道紅線”對(duì)表外負(fù)債的界定,其監(jiān)測(cè)對(duì)象是有息負(fù)債,這就給了房企操作空間,只要將債務(wù)調(diào)整為無息化——不被計(jì)入有息負(fù)債的商票,立馬成了這兩年房企的“超級(jí)寵兒”。

        我們來看一下安信證券的報(bào)道:

        以商票的形式,拖欠供應(yīng)商的貨款,是部分開發(fā)商變相的融資形式。這種融資形式,在過去比較少,但近期明顯的增加。主要原因就是三道紅線壓頂、償債周期到來。

        “在房企降杠桿大潮中,部分開發(fā)商有息負(fù)債有所下降,但無息負(fù)債增加了,后者即對(duì)上下游供應(yīng)商的欠款,表現(xiàn)在與總包結(jié)算周期的拉長(zhǎng),和以商業(yè)票據(jù)形成的對(duì)上下游的負(fù)債?!?/p>

        安信證券研報(bào)顯示,2020年下半年,房地產(chǎn)融資政策明顯收緊,多數(shù)房企商票余額明顯增長(zhǎng),保利、新城、綠地等房企商票規(guī)模漲幅均在一倍以上。

        截至2020年末,TOP50房企應(yīng)付票據(jù)規(guī)模為4013.5億,同比大增33.8%,恒大年末商票余額為2057億,占TOP50的51.3%,綠地、融創(chuàng)、碧桂園等房企商票余額在200億以上,萬科、華僑城等不足10億,中海、金地等無商票。

        2、三道紅線外的隱秘“杠桿”

        我們來看一張圖:

        注:這是2020年的,2021已經(jīng)完美解決好商票兌付問題的房企,別來打擊我。

        中國(guó)恒大、華夏幸福、綠地控股、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)這些“踩線較多的房企不僅商票簽發(fā)量大,而且2020年均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng);”

        而金地集團(tuán)、招商蛇口、華僑城A、龍湖集團(tuán)這些“不踩線房企則幾乎不簽發(fā)商票?!?/p>

        房企的杠桿程度與商票簽發(fā)量呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系,杠桿越高,商票簽發(fā)量通常越高。

        這說明什么?

        本來三道紅線是為了降杠桿,但是各大房企的財(cái)務(wù)也不是吃稀飯的。你拿三道紅線監(jiān)管我,我就跳到三道紅線監(jiān)管外融資。比如:

        1)明股實(shí)債;

        2)債務(wù)無息化處理;

        3)把并表權(quán)讓渡給聯(lián)合操盤公司;

        4)永續(xù)債。

        隨著房企融資政策的收緊,高杠桿房企如果實(shí)際杠桿率一時(shí)降不下來,為符合監(jiān)管杠桿要求可能采取以上這些方式,雖然名義杠桿率下降了,但并不能反映其實(shí)際的杠桿水平,潛在的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大。

        所以說,“三道紅線”試點(diǎn)房企商票納入監(jiān)管相當(dāng)于打了一個(gè)政策補(bǔ)丁

        ——這也給部分還在做著杠桿美夢(mèng)的房企們提了個(gè)醒:高杠桿裸奔時(shí)代徹底結(jié)束了,不要再抱幻想,否則,泰禾、福晟……和你!

        注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

        題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“投拓狗日記”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標(biāo)題: 突發(fā)|房企們“高杠桿夢(mèng)”該醒了!

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          蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

        • 劉韜
          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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