商業(yè)地產(chǎn)與法務 作者：盧鵬
來源：商業(yè)地產(chǎn)與法務（ID：SYDCFL）
商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)項目的租金，是一個不斷變動的數(shù)值，其取決于商業(yè)地產(chǎn)項目的榮與衰。目前在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目，租金且不斷增長的模式是否正確？是否合理？本文介紹一下商業(yè)地產(chǎn)項目是從何角度來設定項目租金的方式與驗證手段。
（一）設定租金主要是考慮到三方面
1、項目所在地的商圈租金水平
即對自身項目周邊的同類競品商業(yè)概況去類推估值以供參考。通常會對競品目標租金水平對比分析，以及不同行業(yè)承受租金水平及承租面積對比分析等，結(jié)合自身項目商戶組合布局租金條件的制訂、各樓層商戶組合布局及業(yè)種分配比例、各樓層商戶目標客戶、確定租賃條件的制訂，最終確定各樓層的租金方案。這種方式最是簡單粗暴，但是也是最經(jīng)濟。
2、承租人的經(jīng)營承受能力
這就要求租金的設定前，必須了解各個業(yè)態(tài)的承租水平或毛利率，預估該類業(yè)態(tài)的承租能力。這種方式對于經(jīng)營者要求極高，且要求有著準確價值判斷。
通用公式：
年租金=年營業(yè)額*承租水平
租金單價=年租金/12/30/租賃面積
注：餐飲類中快餐承租水平較高，一般為營業(yè)額的8%-12%。大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營業(yè)額的7%-8%。
超市：為營業(yè)額的2%-3%左右。
3、商業(yè)項目的投資回報率要求
這三項要求，其實是在做出分項調(diào)研和測算后，進行統(tǒng)合考量的。由此方能進行下一步推導，決不能僅僅只看一項就貿(mào)然決策。
（二）租金推導方式
1、租金水平類比法，以項目所在區(qū)域商圈，以及同城各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本項目商圈與本項目的租金水平。租金水平的高低，是所有商家設店選擇商圈的重要因素之一。
2、保本保利定價法，即以實際承租人的租金承受能力為基礎，分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點。因為只有多數(shù)承租人有贏利有收益，商業(yè)地產(chǎn)項目才能長期支付租金并進行提升。同時承租人在開店經(jīng)營前，通常會對開業(yè)后的營業(yè)額、租金、保本保利點作初步測算，并測算倒推是否能夠承擔得起相應租金。
4、投資收益分析法，通常是以該商業(yè)地產(chǎn)項目的銷售價格水平推算預期實現(xiàn)的租金水平。
二、租金價格的設定前提
（二）以擬入駐商戶的均價價格錨定，即以零售類、服飾等品牌店鋪的產(chǎn)品均價作為租金價格對標標的，而餐飲、娛樂、服務類的租金，則根據(jù)樓層租金和項目實際情況作出相應調(diào)整。
三、商業(yè)地產(chǎn)項目收費方式
通常國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目收取費用，按照類型的不同而有所不同。例如購物中心類的收費目一般是租金、物業(yè)管理費、運營推廣費和水電燃氣費。而寫字樓項目則是租金、物業(yè)管理費、空調(diào)照明延時費。對商業(yè)街產(chǎn)品，則是租金、物業(yè)管理費、水電燃氣費等。在此以購物中心為例，說一下商業(yè)地產(chǎn)中的租金類型：
（一）固定租金模式
（二）提成租金（也稱為：扣率租金、扣點租金或抽成租金）
（三）固定租金+提成租金模式
以上模式適用的條件不同，比如零售類業(yè)態(tài)在運營方式上均存在這三種模式。主力店以提成租金模式居多，而生活服務、娛樂休閑類則以采用固定租金模式居多，餐飲服務類以前以固定租金模式為主，這兩年也有很多家采用固定租金+提成租金模式的。
四、影響租金水平的關鍵因素
（一）項目周邊供求關系
商業(yè)地產(chǎn)項目的最終租金價格，決定性因素是項目本地區(qū)及本商圈商業(yè)發(fā)展水平，尤其是商圈價值的認定。在此，我將商圈分為三種：比如增量商圈、穩(wěn)定商圈、塌陷商圈等形態(tài)。
1、增量商圈是指商圈已形成，且客流、市場在不斷增加的商圈。比如北京的CBD區(qū)域，隨著寫字樓、商場等項目的不斷增加，以及人口的不斷集中，導致商圈還處于增長中，在此類的商圈中的商業(yè)需求仍不斷的被制造出來。舉例來說，在此情形的商圈中，由于人口導入后，餐飲需求會持續(xù)旺盛，所以租金仍然有增長性。
2、穩(wěn)定商圈中是指地塊區(qū)域已近飽和狀態(tài)，貿(mào)然再加入商業(yè)項目會造成商圈內(nèi)商業(yè)生態(tài)的波動情形。在此類商圈中的經(jīng)營壓力非常大，需要比拼項目的硬件因素（如空間、動線、環(huán)境等），也需要比拼軟件因素（如調(diào)性、品牌、運營等），這會直接使得租金難以快速增長，反而可能會加大運營成本。但此種商圈的好處是租金長期利益可見且比較穩(wěn)定，非常適合進行項目進行金融化測算。
3、塌陷商圈是指由于某種原因?qū)е律倘ξs或衰退，在這種商圈中一定會存在惡性競爭、持續(xù)衰落的情況。一旦增加有新項目，便會使得整個商圈中類似項目中的商戶盈收下滑，此時別說漲租金了，能維持租戶不走就已是很優(yōu)秀的業(yè)績。
（二）承租戶的產(chǎn)品與銷售能力
所有承租戶的銷售能力，在后期經(jīng)營中能否實現(xiàn)，取決于自身產(chǎn)品、營銷方式與店鋪所在位置這三個決定性因素。該三者只要能占據(jù)兩項，基本就足以保障企業(yè)的發(fā)展與生存。但這涉及到極其復雜的認知和體系，所以本文不在此展開。
簡要說，就是承租戶能否認可租金并長期跟隨項目成長，自身的產(chǎn)品與營銷方式是否強大也有著很深的關聯(lián)，這就要求商業(yè)地產(chǎn)項目在招徠承租戶時就需要進行一系列的甄別和認定工作，否則會影響項目的租金收益。
五、租金定價驗證
年度總收入=年租金收入（項目總投資×%，一般為8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、財務、物管、資產(chǎn)折舊等）+變動成本（如：營運、招商、市場推廣費8%）+各種稅費 (如所得稅、房產(chǎn)稅、租賃稅等)+資產(chǎn)折舊（如：工程改造分攤費）+年度掉鋪率20%-30%，公式為：年租金收入×（1+20%）。 加3個月免租期，公式為：（年租金收入/12）×3。加前期開辦分攤費等+其它費用等
然后設定樓層租金系數(shù)，測算樓層租金占百分比：
最后與市場調(diào)研租金水平進行對比，并判斷自身項目租金是否合理。
由于商業(yè)地產(chǎn)項目在首年租金價格會根據(jù)業(yè)態(tài)、品類、品級、商圈、競品等多因素影響，所以租金后在后期進行調(diào)整。因此租金體系是參考性價格，在實際執(zhí)行過程中，將有適當提高或降低。同時，對于商圈穩(wěn)定和項目發(fā)展來說，首要問題是要盡快吸引優(yōu)質(zhì)商家進駐，實現(xiàn)既定定位和規(guī)劃，并在保持商家穩(wěn)定經(jīng)營的基礎上，與商家一起共同做旺市場。所以，新項目前期應當以相對較低租金入市，以求達到低開高走的效果。
最后，由于商業(yè)地產(chǎn)中租金雖然重要，但更重要的是項目運營因素。一個好的商業(yè)地產(chǎn)項目能夠保持租金的合理增長，在前期是取決于項目位置、規(guī)劃和人口，然而后期一定是被項目運營能力所左右。這是目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)中最不被看重的因素，也正是很多項目難以為繼的因素。即便有數(shù)百座項目，缺失了運營，依然會存在大量的閉店、逃逸情況，不利于項目的長期發(fā)展，更不要妄想能以REITs形式上市。
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