搞債的雷猴 作者：DealingMatrix
來源：搞債的雷猴（ID：bond_monkey）
6月1日，傳來一則有關于新城發(fā)展控股有限公司（以下簡稱“新城發(fā)展”）的稍有安慰的消息。
實控人王振華被撤銷全國勞模稱號，自2019年7月10日因涉嫌猥褻兒童罪被逮捕以來，仍身陷囹圄，至今未有結案。
在其子王曉松接任其A股上市公司新城控股集團股份有限公司（以下簡稱“新城控股”）后， 大刀闊斧，改變策略，先后轉讓24個項目公司的股權，拿地也從激進張揚變得沉寂消極，調節(jié)存貨與銷售模式，盡早撤出三四線城市。
總結就是一句口號：力保現金流！
近一年的“小王”掛帥下，今年的中指1-5月份中指榜單中擠進前10。
1-5月，新城控股權益銷售額539.8億元，行業(yè)排名第10；權益銷售面積498.5萬平，行業(yè)排名第9。
中指榜單TOP10部分
新城發(fā)展是一家港股上市公司，地產的業(yè)務在境內與新城控股多有關聯(lián)。DM上可查詢到新城發(fā)展的相同實控人的全部關聯(lián)圖譜。
新城發(fā)展相同實控人關聯(lián)圖譜
來源：聯(lián)合資信評級報告
債市大佬近期根據熱點，也對新城控股進行了一波分析。
在“老王”還未結案下，機構未有大膽買入的行動，并且投資新城的邏輯重點可以放在吾悅廣場的穩(wěn)定租金上。
同時，熱心債友也對“小王”上任后的的公司聯(lián)席總裁陳德力的離職做出了分析猜測。
DM查債通-小道消息
今年3月以來，已有兩位聯(lián)席總裁離職。其中，陳德力曾是新城控股的一名老將，在吾悅廣場的項目開發(fā)運營商立下汗馬功勞，公告中提示因個人原因離職，也給投資者傳達一絲不安的信號。
在岸債券方面：
新城發(fā)展是通過相同實控人王振華名下的境內發(fā)債公司發(fā)行在岸債券的。
今年新城控股成功發(fā)行5筆在岸債券，總規(guī)模25.5億元。
目前，相同實控人當前存續(xù)債共34筆，290.37億元。其中新城控股發(fā)行28筆，存續(xù)為264.10億元。
在岸債券情況
在DM上可以查詢到新城發(fā)展相同實控人的近5年在岸債券償債情況。2021年是償債的高峰期，待償本金84.83億元，利息15.03億元。
相同實控人近5年在岸債券償債情況
離岸債券方面：
新城發(fā)展今年發(fā)行一筆美元債，規(guī)模3.5億美元，票息6.8，期限3.5年。新城控股今年未有發(fā)行離岸債。
目前，信用主體為新城發(fā)展的流通中離岸債共有4筆，存續(xù)為11.5億美元，今年有一筆3億美元債到期；
信用主體為新城控股的流通中離岸債共有6筆，存續(xù)為18.5美元，今年沒有美元債到期。
新城發(fā)展離岸債情況
新城控股離岸債情況
6月3日，新城控股發(fā)出公告，擬于6月4日-6月5日發(fā)行7.5億元270天超短期票據，用來償還債務。
新城控股的一直以“激進拿地，高杠桿運行”被房企同行熟知，在王振華丑聞曝出后，也未停下融資的腳步，不斷借舊換新，結合后文中的土儲下降，新城發(fā)展的未來進程鏈條加劇鎖緊。
二、成交行情
美元債行情：
在美元債行情中，DM有一項重要的指標來判斷其成交活躍性，此指標為流動性指標。流動性指標得分從1至5，1分代表流動性最好，5分代表流動性最困難。
新城發(fā)展相同實控人的Bloomberg美元債行情以及IHSMarkit美元債對照行情，如下表所示：
美元債成交行情（6月3日16:00價）
新城發(fā)展的美元債流動性均不錯，新城控股流動性最差的一只美元債是“XS2084413454”，近一個月來，凈價一直攀升，收益率持續(xù)下滑。此只債的票面是7.5，位列美元債中票面最高之一。
“新城控股 7.5 2021-12-16”凈價圖
在岸債券行情：
近一個月來，新城控股流通中在岸債券的歷史成交量第一為“20新城控股SCP003“，成交量為16.2億元。
近一個月在岸債券成交前五排行榜
在DM查債通的APP上，可實時跟進不同經紀商成交行情，并可選擇不同成交維度進行對比分析。
國際評級：
今年1月份，穆迪對新城發(fā)展和新城控股的評級均為Ba2，展望為穩(wěn)定；
同在1月份，標普對新城控股評級為BB，展望為穩(wěn)定；
國內評級：
今年5月份，YY對新城控股的評級打分為6分；
YY關注到，新城控股的公司杠桿偏高，2020年第一季度末，扣除預售款后負債75.9%，貨幣資金對短期債務覆蓋較好，但2020年下半年面臨100億左右的債務到期及行權；
整體財務狀況一般，需要關注資金支出壓力以及聯(lián)營合營的項目風險。
今年5月份，聯(lián)合資信對新城控股的評級為AAA，展望為穩(wěn)定；
聯(lián)合資信認為，新城控股在長三角地區(qū)有一定的經營優(yōu)勢，且業(yè)績增長較快、項目儲備充足。
但是，公司合聯(lián)營項目往來款項較多，對外擔保規(guī)模較大。2019年發(fā)生的公司實控人事件尚無結果，公司所有者權益穩(wěn)定性較弱，非經營性損益對利潤影響較大。
新城發(fā)展在全國共有249個項目，項目著重分布在三/四線城市。
一線城市有18個項目，具體分布數量為上海13個，北京4個，廣州1個；
二線城市共有107個項目，排名前三的是天津19個、南京11個、青島11個；
三/四線城市共有124個項目，排名前三的是湖州10個；常州6個，嘉興5個。
項目存量分布地圖
新城發(fā)展根源于江蘇，在長三角地區(qū)發(fā)揮出色。優(yōu)勢在于，隨著吾悅廣場的體量增長，公司的資金以及管理費用也水漲船高，核心資產帶來的利潤有望沖刺新高。
五、銷售分布
DM終端數據及時整理出新城發(fā)展發(fā)布的企業(yè)銷售月度數據。包括：銷售金額、銷售面積、銷售均價，并且數據同比變化和行業(yè)排名一目了然。
近5年新城發(fā)展銷售金額變化圖
目前，今年的銷售金額為490.44億元，同比降低27.99%，行業(yè)排名第12；
銷售面積為450.22億元，同比降低24.06%，行業(yè)排名第8；
銷售均價為10893元每平，同比降低5.17%，行業(yè)排名第85。
新城發(fā)展銷售金額月度數據
從月度銷售數據看，由于疫情原因，新城發(fā)展在2月份有了短暫沉迷后，迅速提升，4月份銷售金額已達180.63億元。
新城發(fā)展在銷售上還是有兩把刷子的。雖然房地產行業(yè)處于調控期間，但是公司在三、四線城市的項目體量給予銷售變現的活力。
在克而瑞日前發(fā)布的1-5月中國房地產企業(yè)操盤榜上，新城控股也在前15名。
克而瑞榜單TOP20部分
從房企同行業(yè)中對比，新城控股在1-5月的業(yè)績差強人意。但疫情的影響下，公司的短期銷售承壓，指望現在疫情緩解后能夠平穩(wěn)修復。
六、新增土儲
據國土資源部統(tǒng)計數據，從今年1月到5月份至今，新城發(fā)展總拿地金額為290.42億元。
新城發(fā)展今年的拿地重心在三/四線城市，物業(yè)類型主要集中在住宅部分。
新城發(fā)展新增土儲-城市能級
新城發(fā)展新增土儲-物業(yè)類型
曾經在房企中叱咤風云，瘋狂拿地的新城控股，在實控人負面事件后，如迅速干癟的氣球，拿地進程幾乎停滯，努力加快回款節(jié)奏，搶險現金流。
目前土儲規(guī)模一般，如果沒有充沛土儲資源的新城，“吃老本”鐵定不是維持頭部房企的戰(zhàn)略方案。
七、財務情況
新城控股2020年第一季度報告已經出爐。
2020年第一季度主要財務數據
新城控股在今年第一季度經營活動產生的而現今流量凈額為-549.46萬元，仍為負數。
今年4月份簡報中，1-4月累計合同銷售金額為490.44億元，比上年同期下降27.99%，累計銷售面積約450.22萬平，比上年同期下降24.06%，成為龍頭房企中跌幅最大的房企之一。
目前，雖然王振華名下的股票在近月頻頻有增持動作，但債市仍然關注在風暴后接手新城控股的“小王”如何表演。
2019年合同銷售金額2708億元，以8億元的差距驚險壓線完成目標。2020年新城控股下調全年目標為2500億元，動力不足，今年5月19日的股東大會上，王曉松表示，今年的吾悅廣場開業(yè)從37座下調到30座，且不再考慮出售項目。
新一輪策略出爐，是否能披荊斬棘，擺在王曉松面前的是一道由時間打分的綜合性難題。
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