第一步，強(qiáng)制遷出執(zhí)行標(biāo)的物。執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布公告，責(zé)令被執(zhí)行人或者其他占有人在指定期限內(nèi)自行搬離，并告知拒不搬離的法律后果。

第二步，指定期限到期后，被執(zhí)行人或其他占有人拒不搬離的，執(zhí)行法院可以通知有關(guān)部門或單位協(xié)助停水、停電、停氣等，并依法對(duì)被執(zhí)行人或其他占有人予以罰款、拘留；仍拒不搬離的，依法強(qiáng)制清場(chǎng)；對(duì)涉嫌構(gòu)成犯罪的，依法移送追究刑事責(zé)任。

第三步，強(qiáng)制清場(chǎng)搬出的財(cái)物，由執(zhí)行法院制作財(cái)物清單并運(yùn)至指定處所，交給被執(zhí)行人或者其他占有人。被執(zhí)行人或者其他占有人拒絕接收的，經(jīng)征求申請(qǐng)執(zhí)行人同意，可以交申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他人保管，并限期由被執(zhí)行人或者其他占有人領(lǐng)取。被執(zhí)行人或者其他占有人逾期不領(lǐng)取的，將財(cái)物予以提存，提存費(fèi)用由被執(zhí)行人或者其他占有人承擔(dān)。

“應(yīng)對(duì)思路”

由于騰退問題執(zhí)行起來比較耗費(fèi)時(shí)間和人力物力，買受人要積極協(xié)助執(zhí)行法院通過專門的清場(chǎng)工作團(tuán)隊(duì)來負(fù)責(zé)騰退工作，盡快完成騰退事宜。同時(shí)買受人可以協(xié)調(diào)一些社會(huì)輔助力量，例如物業(yè)、搬家公司等等，讓他們負(fù)責(zé)對(duì)被執(zhí)行人或者其他占有人有關(guān)財(cái)物進(jìn)行搬運(yùn)裝卸、倉儲(chǔ)保管等工作。同時(shí)，由此產(chǎn)生的費(fèi)用要由被執(zhí)行人或者其他占有人承擔(dān)。

在實(shí)操中如果遇到法院協(xié)助騰房時(shí)間較長(zhǎng)，而買受人著急用房的情況，買受人就需要自己動(dòng)腦筋騰房了。但要注意的是，買受人千萬不要自行暴力騰房，這不僅無法實(shí)現(xiàn)騰房目的，還會(huì)惹來一身官司。

“協(xié)商解決” 

這種情況一般適用于租賃不騰房的情況，如果是租客拒不騰房，可以先找到租客商量，詢問他是想繼續(xù)住，還是選擇拿回剩余的租金。如果租客想繼續(xù)租下去，法院會(huì)喊來競(jìng)買人，大家協(xié)商解決；但若租客選擇后者，法院會(huì)把拍賣款中的一部分錢作為租金直接退還給租客，然后令其搬離。即便租客繼續(xù)租住，那么相應(yīng)的租金，法院也會(huì)從拍賣款中留出來給買受人，所以完全沒必要擔(dān)心。如果是原業(yè)主或第三方債權(quán)人占房，可能就需要法院一同協(xié)商，做出適當(dāng)讓步。

“報(bào)警”

在完成過戶并進(jìn)行登記后，買受人已經(jīng)是該房產(chǎn)的所有權(quán)人，而原業(yè)主不再擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，因此如果原業(yè)主或其他占有人拒不騰房，買受人可以選擇直接報(bào)警或者直接起訴。

“委托專業(yè)人士”

專業(yè)的法拍服務(wù)公司擁有處理這類事件的經(jīng)驗(yàn)，并且在交房周期和整體影響上也能做到不錯(cuò)的把控，在合同里面也會(huì)明確對(duì)競(jìng)買人進(jìn)行保障義務(wù)。聘請(qǐng)專業(yè)人士一般需要買受人繳納一定的騰房費(fèi)用，所以如果是在盡調(diào)中就了解到可能騰房有困難，就要把騰房費(fèi)用算在買房預(yù)算里。

但在實(shí)際中，買受人私下處理騰房問題可能要耗費(fèi)很多精力和時(shí)間，在這里趣趣提醒廣大競(jìng)買人要格外注意拍賣公告明確指出“騰退困難”或者“有租賃”，盡量避免這些“坑”。

很多買受人在競(jìng)拍成功，或者付款之后就急于換鎖進(jìn)門，這樣是不正確的。在這里趣趣提醒買受人要憑產(chǎn)權(quán)證，或者拿到執(zhí)行裁定的法律文書再換門換鎖，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的控制權(quán)。如果沒有辦理完過戶或沒拿到文書就去強(qiáng)行換鎖，原房屋占有人以正當(dāng)理由與買受人進(jìn)行“對(duì)抗”，這樣就得不償失了。如果遭遇抵抗，買受人可以報(bào)警解決或者找執(zhí)行法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。在換鎖時(shí)，也可以請(qǐng)物業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)見證。

“房?jī)?nèi)物品處理”

如果房屋內(nèi)還有原房主留下的部分物品，買受人可在物業(yè)或者其他第三方見證下由搬家公司進(jìn)行清理，制作物品清單，將房?jī)?nèi)物品進(jìn)行提存，并訴請(qǐng)占有人支付侵占費(fèi)用及房?jī)?nèi)物品保管費(fèi)用。如果沒有第三方人員見證并進(jìn)行證據(jù)保全，一旦房?jī)?nèi)物品出現(xiàn)問題，比如丟失或者損壞，這樣買受人就可能解釋不清了。

后續(xù)收尾

“戶口遷移”

如果原業(yè)主及家人戶口并未從該房產(chǎn)所在的地址遷出，買受人可與原業(yè)主協(xié)商，在取得原業(yè)主同意并將全部戶口遷出之后，新的業(yè)主才能將家庭成員的戶口遷入。但在實(shí)際中，很多地方的派出所和法院是不負(fù)責(zé)協(xié)助解決的，業(yè)主如果拒不遷出的話，其實(shí)買受人是沒有什么辦法可以解決此事的。因此趣趣提醒大家在競(jìng)拍之前一定要搞清楚這個(gè)問題。

“物業(yè)費(fèi)用繳清”

我們之前專題講過的拖欠的物業(yè)費(fèi)用等，買受人在去物業(yè)協(xié)商或者和原業(yè)主協(xié)商，完成拖欠費(fèi)用繳納后才能順利入住。這里主要包括水、電、燃?xì)?、供暖、電話、有線電視等拖欠的費(fèi)用。