金融審判研究院 作者：初明峰、劉磊、張款款
來(lái)源：金融審判研究院（ID:jrspyjy)
裁判概述
實(shí)際購(gòu)房人借用他人名義購(gòu)房不存在無(wú)效情形，名義購(gòu)房人符合條件的情形下享有的排除房屋出賣(mài)方債權(quán)人對(duì)房產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行之民事權(quán)益，實(shí)際購(gòu)房人亦可代為享有并行使該權(quán)利。
案情摘要
1999年11月16日，魏秀萍與華僑出版社簽訂合同、委托書(shū)等，約定華僑出版社以魏秀萍個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)房屋。
2. 1999年11月26日，賣(mài)方全聯(lián)公司與買(mǎi)方魏秀萍簽訂《北京市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》。
3. 另查明，在簽訂《商品房預(yù)售合同契約》后，由于全聯(lián)公司與建筑商之間的糾紛，未為買(mǎi)受人辦理過(guò)戶登記手續(xù)。后由于涉案房屋被法院查封，亦無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。實(shí)際購(gòu)房人華僑出版社交付全部?jī)r(jià)款并占有使用案涉房產(chǎn)。
4. 全聯(lián)公司欠付牛建公司工程款及利息、律師費(fèi)、仲裁費(fèi)，牛建公司依據(jù)仲裁裁決申請(qǐng)對(duì)上述房屋查封，目前是首輪查封。
5. 華僑出版社向查封法院提出執(zhí)行異議被駁回后，繼而提起案外人異議之訴。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
法院認(rèn)為
（一）華僑出版社與魏秀萍簽訂的合同、委托書(shū)等約定華僑出版社以魏秀萍名義向全聯(lián)公司購(gòu)買(mǎi)案涉房屋。之后，華僑出版社支付了全部購(gòu)房款，魏秀萍出具了《關(guān)于變更房屋所有權(quán)的申請(qǐng)》，申請(qǐng)將該房屋的所有權(quán)變更為華僑出版社。上述事實(shí)能夠證明華僑出版社作為真正的房屋買(mǎi)受人，就案涉房屋享有民事權(quán)益。牛建公司主張華僑出版社不是房屋買(mǎi)受人，從而不能主張相關(guān)權(quán)利，與事實(shí)不符。
（二）本案中，魏秀萍與全聯(lián)公司在執(zhí)行過(guò)程中達(dá)成和解協(xié)議，約定全聯(lián)公司為魏秀萍辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，即雙方就繼續(xù)履行合同重新達(dá)成合意。該和解協(xié)議簽訂于一審法院依牛建公司申請(qǐng)而采取查封措施之前，符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同”的條件。一審期間，各方當(dāng)事人均認(rèn)可華僑出版社以魏秀萍名義支付了全部購(gòu)房款，并占有使用案涉房屋至今。由于全聯(lián)公司與施工承包方存在糾紛致房屋被法院查封，案涉房屋無(wú)法進(jìn)行過(guò)戶登記，也即未辦理過(guò)戶登記并非魏秀萍的過(guò)錯(cuò)。據(jù)此，魏秀萍就案涉房屋享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。華僑出版社作為實(shí)際購(gòu)房人，亦可代為享有并行使該權(quán)利。原審認(rèn)定華僑出版社對(duì)涉案房屋享有的權(quán)利足以排除執(zhí)行，并無(wú)不當(dāng)。
案例索引
相關(guān)法條
《最高法關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》
第二十八條金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
實(shí)務(wù)分析
盡管買(mǎi)受人尚未來(lái)得及將房屋登記在個(gè)人名下，所買(mǎi)受房屋便被出賣(mài)方的債權(quán)人查封執(zhí)行，但買(mǎi)房人有權(quán)基于買(mǎi)賣(mài)事實(shí)依據(jù)《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》的第28、29條對(duì)房產(chǎn)主張實(shí)體權(quán)益以阻卻執(zhí)行。但如果房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中存在借名買(mǎi)房情形，買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂方是名義人，實(shí)際使用者是實(shí)際購(gòu)房人。此時(shí)，如何判斷異議主體資格、如何認(rèn)定實(shí)際占有、居住等問(wèn)題，在實(shí)務(wù)中存在不同認(rèn)識(shí)。
本文援引權(quán)威判例明確：若借名買(mǎi)房事實(shí)并不違反法律規(guī)定，實(shí)際購(gòu)房人可以代位名義購(gòu)房人直接對(duì)出賣(mài)人的債權(quán)人提出執(zhí)行異議，購(gòu)房合同簽訂人與實(shí)際占有使用人雖不統(tǒng)一，實(shí)際購(gòu)房人仍可在滿足執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定相關(guān)要件的情況下主張實(shí)體權(quán)益以阻卻執(zhí)行。筆者贊同案例觀點(diǎn)，特此推薦。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 最高院：實(shí)際購(gòu)房人可代位名義人訴請(qǐng)阻卻出賣(mài)方債權(quán)人對(duì)房產(chǎn)執(zhí)行
