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作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
有投拓群友給我留言，“芽總，能不能搞篇文章講講測算估算啊”。
暈，問的這么不清不楚的嗎？那我只能按照自己的理解，安排！
現(xiàn)在做新項目的投資測算，一般都需要各部門的配合完成，一般來說設(shè)計部提供強排指標、成本部提供各項成本、營銷部提供售價和回款節(jié)奏、運營部提供關(guān)鍵節(jié)點，大家按照測算模板的要求錄入數(shù)據(jù)，投資部負責土地款和支付節(jié)奏并進行統(tǒng)稿，財務(wù)部進行最終的審查才算最終成稿。
但是實際上，有些場合我們是只需要做一個簡單測算初步研判，不需要太精準，只需要一個估算的結(jié)果。比如新芽在外和別人聊項目，剛拿地項目信息我心里就應(yīng)該大概有一個數(shù)，能不能做，利潤大概如何，這樣才能顯得自己專業(yè)嘛！
步驟1、萬能公式推導(dǎo)
其實，說穿了，測算不就那三樣嘛：成本、收入、利潤。其中成本包含土地成本、建安成本、三費、稅金。
#舉個栗子，登山哥準備拿南昌紅谷灘純住宅地一幅，周邊住宅均價19000元/m2，擬通過招拍掛底價摘取，土地出讓金包括契稅20億，凈用地8萬平，容積率2.5
首先，整理信息如下
①銷售收入：單價18000元/m2
②土地成本：樓面價10000元/m2
③建安成本（包裝修，地方經(jīng)驗值）：4000元/m2
④三費（占銷售收入比率）：管理費用1.5-2.5%；營銷費用2-3%；財務(wù)費用1-3%
⑤稅金（占銷售收入比率）：增值稅3%-4%；土增稅2%-8%
④和⑤分別是期間費用（三費）和稅金，各項取中間值合計為15%（增值稅是價外稅，在計算占銷售收入比率時，為占包含增值稅銷售收入比率）。
單位面積/m2 稅前利潤為：
18000（銷售單價）-10000（土地成本）-4000（建安成本）-18000*15%（三費加稅金）=1200元/m2。
總結(jié)出萬能公式：
項目稅前利潤=（銷售單價*85%-樓面價-單位建安成本）*總計容建面
將三費和稅金算作銷售收入15%所產(chǎn)生誤差很大，還應(yīng)根據(jù)具體情況進行調(diào)整；另外現(xiàn)在的土拍市場，想要拿到純住宅地很難，一般都是多業(yè)態(tài)。所以，我們接下來分別對15%進行修正，對多業(yè)態(tài)下的估算也簡單講講（主要側(cè)重思路）。
步驟2、對15%進行調(diào)整
項目稅前利潤=（銷售單價*85%-樓面價-單位建安成本）*總計容建面
此萬能公式中，增值稅和土增稅在盈利狀況不同的項目中，差別很大。而三費也具有很強的不確定性。因此不能簡單地取平均值15%以代表三費和稅金對盈利指標影響，所以對85%部分進行以下調(diào)整：
1、對土增稅和增值稅進行調(diào)整
步驟1的萬能公式中，土增稅是取平均值5%，增值稅取平均值3.5%。土增稅和增值稅對凈利率的影響是通過毛利率（沒有扣除增值稅毛利率）來對85%進行調(diào)整的，經(jīng)驗值如下：
我們來簡單運用一下，在登山哥這個案例中，
毛利潤率=（18000-10000-4000）÷18000=22%。所以85%改為85%+2%+0.6%=87.6%
2、對三費進行調(diào)整
萬能公式中，營銷費用取平均值2.5%，管理費用取平均值2%，財務(wù)費用取平均值2%，我們在不同類型項目中，可以根據(jù)經(jīng)驗調(diào)整。
例如項目是限價安置，就不需要營銷費，直接對85%進行調(diào)增2.5%；如果項目是合作方代建，那管理費用就增加，就對85%進行調(diào)減了，調(diào)減多少需看對方收多少點。如果項目杠桿很高，很多是占用資金方的錢，或是項目周期長，財務(wù)費用會很高，就調(diào)減。這里新芽只能說大家在實際工作中，大家要自己有這個feel。
步驟3、對業(yè)態(tài)進行調(diào)整
在登山哥這個栗子中，由于像純住宅底商和公共配套這些業(yè)態(tài)占比很小，賺錢的底商也能將配套以及地下車位不賺錢的部分抵消掉。所以可以不考慮純住宅底商和地下車位以及諸如幼兒園配套等對項目凈利潤的影響。但比如一個項目出現(xiàn)商業(yè)部分，并且商業(yè)比例較大，那不得不考慮進行業(yè)態(tài)調(diào)整了，可以通過心里毛估，也可以直接分業(yè)態(tài)估算。這里只舉一個商住混合的例子給大家感受一下。
#例如，登山哥公司準備在南昌紅谷灘摘一商住地塊，周邊住宅均價18000元/m2，寫字樓15000元/m2擬通過招拍掛底價摘取，土地出讓金包括契稅21.6億，凈用地9萬平，容積率3.0，商住比1：2，商業(yè)為寫字樓。
那我來分業(yè)態(tài)估算一下。
對于住宅部分：
①銷售單價18000元/m2
②樓面價8000元/m2
③建安成本4000元/m2
毛利率（18000-8000-4000）/18000=33.3%，調(diào)減土增稅部分1%，調(diào)減增值稅部分0.4%，合計對85%進行調(diào)減1.4%。
住宅所得稅前利潤=（18000*83.6%-8000-4000）*18=5.49億
對于商業(yè)部分：
①銷售單價15000元/m2
②樓面價8000元/m2
③建安成本5000元/m2
毛利率（15000-8000-5000）/15000=13.3%，調(diào)增土增稅部分3%不夠那就4%（只要不超過5就行，因為估計土增稅該部分只會預(yù)繳了），調(diào)增增值稅部分1%，不調(diào)財務(wù)費用，合計對85%進行調(diào)增5%。
商業(yè)所得稅前利潤=（15000*90%-8000-5000）*9=0.45億
合計：在不考慮地下車位的情況下
項目所得稅前利潤=5.49+0.45=5.94億。
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原標題： 投拓如何快速進行項目估算？（建議收藏）
