【高級人民法院判例】

房屋租賃關(guān)系成立在抵押權(quán)設(shè)立之后不論該房屋是否為有證房產(chǎn)，承租人不能因其優(yōu)先購買權(quán)受損要求重新拍賣

作者：李舒，唐青林，吳志強(qiáng)（北京市安理律師事務(wù)所）

裁判要旨：

承租人承租的房產(chǎn)系在抵押設(shè)立后的抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)所建的無證房產(chǎn)或有證房產(chǎn)，執(zhí)行法院拍賣該土地使用權(quán)時對地上房產(chǎn)所涉租賃關(guān)系依法應(yīng)予以滌除，該承租人的優(yōu)先購買權(quán)法院可不予確認(rèn)。

案情介紹：

一、招商銀行股份有限公司小企業(yè)信貸中心（下稱“招行信貸中心”）與常州市潤豐新材料科技有限公司（下稱“潤豐公司”）金融借款糾紛，常州中院作出（2014）常商初字第271號民事判決，確認(rèn)潤豐公司應(yīng)向招行信貸中心支付借款本金900萬及利息，且招行信貸中心有權(quán)就抵押物顏家村8××號房屋和土地（下稱“案涉抵押物”）拍賣價款優(yōu)先受償。

二、招行信貸中心向常州中院申請執(zhí)行，當(dāng)事人共同委托評估機(jī)構(gòu)對案涉抵押物評估，常州中院在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布拍賣公告，并列明有租賃。常州市富騰機(jī)械有限公司（下稱“富騰公司”）以1409萬成交，并已支付全部成交價款。

三、異議人趙夢谷、嚴(yán)國慶、柯樺分別向常州中院提出執(zhí)行異議，因三異議人承租了潤豐公司的部分廠房和土地，租期未到，常州中院在拍賣時侵害其優(yōu)先購買權(quán)，請求重新拍賣。經(jīng)確認(rèn)趙夢谷、嚴(yán)國慶承租了無證房并對整個廠房主張優(yōu)先購買權(quán)，柯樺承租了有證房僅對其承租的范圍主張優(yōu)先購買權(quán)。常州中院作出（2016）蘇04執(zhí)異52號執(zhí)行裁定（下稱“52號裁定”）：駁回三異議人異議請求。

四、趙夢谷、嚴(yán)國慶、柯樺向江蘇高院申請復(fù)議，請求：撤銷52號裁定書，重新拍賣涉案抵押物。江蘇高院裁定：案涉抵押物歸富騰公司所有，相關(guān)部門協(xié)助辦理過戶手續(xù)，駁回其他異議。并向富騰公司送達(dá)了裁定書及《成交確認(rèn)書》。

裁判要點及思路：

當(dāng)承租人承租的房產(chǎn)系在抵押設(shè)立后的抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)所建的無證房產(chǎn)或有證房產(chǎn)，執(zhí)行法院對抵押房地產(chǎn)拍賣時對該房產(chǎn)的租賃關(guān)系依法應(yīng)予以滌除。　

本案中趙夢谷、嚴(yán)國慶雖分別主張其于抵押權(quán)設(shè)立前、后承租了案涉抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)的無證房產(chǎn)，但趙夢谷不能提供直接證據(jù)證明其在抵押設(shè)立前已支付租金并合法占有使用租賃物，其并不享有租賃權(quán)，不具有優(yōu)先購買權(quán)資格。嚴(yán)國慶對案涉抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)的無證房產(chǎn)的承租關(guān)系發(fā)生在抵押權(quán)設(shè)立后，依法應(yīng)予滌除，其也不具有優(yōu)先購買權(quán)資格。常州中院經(jīng)審查后未確認(rèn)其享有優(yōu)先購買權(quán)并無不當(dāng)?？聵逅凶獾姆慨a(chǎn)也是在抵押設(shè)立后的抵押房產(chǎn)、土地使用權(quán)范圍內(nèi)的有證房產(chǎn)，常州中院對案涉抵押房地產(chǎn)拍賣時對該房產(chǎn)的租賃關(guān)系依法亦應(yīng)予以滌除。故該院對柯樺的優(yōu)先購買權(quán)人資格不予確認(rèn)依法有據(jù)，并無不當(dāng)。

實務(wù)要點總結(jié)：

前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務(wù)要點如下，以供實務(wù)參考。同時也提請當(dāng)事人處理的拍賣房屋存有租賃關(guān)系時應(yīng)注意承租人的優(yōu)先購買權(quán)是否受到合理的保護(hù)。結(jié)合江蘇高院的裁定文書，在執(zhí)行實務(wù)中，應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容：

一、出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

二、租賃關(guān)系成立在抵押權(quán)設(shè)立以后，其依然有優(yōu)先購買權(quán)，但該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)人。若該承租房屋為無證房屋，可以房屋租賃合同無效進(jìn)而租賃關(guān)系不成立，該承租人的優(yōu)先購買權(quán)無請求權(quán)基礎(chǔ)為由認(rèn)定無證房屋承租人不應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。

三、承租人只承租被執(zhí)行人部分房屋，法院整體拍賣時，有關(guān)承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)如何保護(hù)的問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》（[2004]民一他字第29號）的規(guī)定，第一，若房屋使用功能上可分時，承租人對部分房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；若房屋功能不可分，承租人亦可對房屋整體主張優(yōu)先購買權(quán)。第二，可留意承租房屋在整體中所占比例，若承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

四、根據(jù)“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或其他能夠確認(rèn)的收悉的適當(dāng)方式通知當(dāng)事人和已知的優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場”的規(guī)定，法院委托拍賣公司在公共媒體上發(fā)布拍賣公告可否視為已對承租人盡到了通知義務(wù)？湖北高院在2016年判例中的裁判觀點認(rèn)為“拍賣公司在《楚天都市報》上刊登公告，系其為拍賣房產(chǎn)而向不特定社會公眾所發(fā)出的要約邀請，不能認(rèn)定為承租人履行了通知義務(wù)”（詳看延伸閱讀案例三）。

相關(guān)法律：

《合同法》

第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》

第十四條 人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。

《物權(quán)法》

第一百九十條 抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)人。

《最高人民法院關(guān)于適用＜擔(dān)保法＞若干問題的解釋》

第六十六條 抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》

第十四條 人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或其他能夠確認(rèn)的收悉的適當(dāng)方式通知當(dāng)事人和已知的優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。

第三十一條第二款 拍賣財產(chǎn)上既有的租賃權(quán)以及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十一條 當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請求撤銷拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）競買人之間、競買人與拍賣機(jī)構(gòu)之間惡意串通，損害當(dāng)事人或者其他競買人利益的；

（二）買受人不具備法律規(guī)定的競買資格的；

（三）違法限制競買人參加競買或者對不同的競買人規(guī)定不同競買條件的；

（四）未按照法律、司法解釋的規(guī)定對拍賣標(biāo)的物進(jìn)行公告的；

（五）其他嚴(yán)重違反拍賣程序且損害當(dāng)事人或者競買人利益的情形。

當(dāng)事人、利害關(guān)系人請求撤銷變賣的，參照前款規(guī)定處理。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》（[2004]民一他字第29號）

目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

以下為該案在江蘇高院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認(rèn)為”部分關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)在司法拍賣中應(yīng)如何保護(hù)的詳細(xì)論述和分析。

本院認(rèn)為，“趙夢谷、嚴(yán)國慶雖分別主張其于抵押權(quán)設(shè)立前、后承租了案涉抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)的無證房產(chǎn)，但趙夢谷不能提供直接證據(jù)證明其在抵押設(shè)立前已支付租金并合法占有使用租賃物，其并不享有租賃權(quán)，不具有優(yōu)先購買權(quán)資格。嚴(yán)國慶對案涉抵押土地使用權(quán)范圍內(nèi)的無證房產(chǎn)的承租關(guān)系發(fā)生在抵押權(quán)設(shè)立后，依法應(yīng)予滌除，其也不具有優(yōu)先購買權(quán)資格。常州中院經(jīng)審查后未確認(rèn)其享有優(yōu)先購買權(quán)并無不當(dāng)。柯樺所承租的房產(chǎn)也是在抵押設(shè)立后的抵押房產(chǎn)、土地使用權(quán)范圍內(nèi)的有證房產(chǎn)，常州中院對案涉抵押房地產(chǎn)拍賣時對該房產(chǎn)的租賃關(guān)系依法亦應(yīng)予以滌除。該院對柯樺的優(yōu)先購買權(quán)人資格不予確認(rèn)依法有據(jù)，并無不當(dāng)。

人民法院在執(zhí)行中依法采取拍賣措施，是基于國家公權(quán)力的行為，具有公信力，××通過法院的拍賣取得財產(chǎn)，不同于一般民間交易行為，撤銷拍賣應(yīng)限于法定情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十一條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)撤銷拍賣的情形有以下五種：一是競買人之間、競買人與拍賣機(jī)構(gòu)之間惡意串通，損害當(dāng)事人或者其他競買人利益的；二是××不具備法律規(guī)定的競買資格的；三是違法限制競買人參加競買或者對不同的競買人規(guī)定不同競買條件的；四是未按照法律、司法解釋的規(guī)定對拍賣標(biāo)的物進(jìn)行公告的；五是其他嚴(yán)重違反拍賣程序且損害當(dāng)事人或者競買人利益的情形的。本案中，在××為善意正當(dāng)競買，執(zhí)行法院拍賣也不存在嚴(yán)重違反拍賣程序且損害當(dāng)事人或者競買人利益的情形下，三利害關(guān)系人請求撤銷司法拍賣，并不符合上述法定情形，應(yīng)不予支持。經(jīng)審核，三復(fù)議申請人對案涉房地產(chǎn)均不享有租賃權(quán)，不享有優(yōu)先購買權(quán)，其請求撤銷本次拍賣并分項重新拍賣、變賣的異議和復(fù)議申請無事實和法律依據(jù)，本院難以支持。”

案件來源：

江蘇省高級人民法院：《29招商銀行股份有限公司南京分行與常州市潤豐新材料科技有限公司、江蘇雙欣環(huán)保材料有限公司等金融借款合同糾紛執(zhí)行裁定書》【(2017)蘇執(zhí)復(fù)29號】

延伸閱讀： 

有關(guān)承租人的優(yōu)先購買權(quán)在司法拍賣中應(yīng)如何保護(hù)的問題，以下是我們在寫作中檢索到與該問題相關(guān)的案例及裁判觀點，以供讀者參考。

1、承租人只承租被執(zhí)行人部分房屋，法院整體拍賣時，有關(guān)承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)如何保護(hù)的問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》（[2004]民一他字第29號）的規(guī)定,第一，若房屋使用功能上可分時，承租人對部分房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；若房屋功能不可分，承租人亦可對房屋整體主張優(yōu)先購買權(quán)。第二，可留意承租房屋在整體中所占比例，若承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

案例一：《韓守彪、江蘇金恒澤欣環(huán)保材料有限公司等與常州市潤豐新材料科技有限公司、江蘇雙欣環(huán)保材料有限公司等金融借款合同糾紛執(zhí)行裁定書》【江蘇省常州市中級人民法院（2017）蘇04執(zhí)異2號】

本院認(rèn)為，“從異議人提交的租賃協(xié)議來看，各異議人均只是承租了被執(zhí)行人潤豐公司的部分房屋。承租人優(yōu)先購買權(quán)是指出租人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先于其他人購買該不動產(chǎn)的權(quán)利。在承租部分房屋的情況下，承租人是否具有優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)綜合考慮轉(zhuǎn)讓房屋的具體情況；《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》（[2004]民一他字第29號）認(rèn)為：‘目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)?！紫龋?strong>如果異議人承租的房屋在使用功能上相對獨立，其優(yōu)先購買權(quán)也僅及于其承租的房屋，本院并未單獨拍賣其承租的房屋，而是整體拍賣，其不享有整體房屋的優(yōu)先購買權(quán)；其次，如果異議人承租的房屋使用功能整體性較為明顯，其優(yōu)先購買權(quán)可以擴(kuò)展到整體房屋，但由于本案各異議人承租的房屋面積遠(yuǎn)未達(dá)到整體房屋面積的一半，其也不享有優(yōu)先購買權(quán)?？傊?，無論異議人對部分房屋還是整體房屋主張優(yōu)先權(quán)，根據(jù)最高人民法院復(fù)函的意見都不宜認(rèn)定其享有優(yōu)先購買權(quán)。”

2、執(zhí)行法院對具有優(yōu)先購買權(quán)的承租人已盡到通知義務(wù)的，再以侵害優(yōu)先購買權(quán)為由請求重新拍賣的，法院不予支持。

案例二：《成都中鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與鹽源縣新泉煤業(yè)有限責(zé)任公司、成都鵬遠(yuǎn)市政工程有限公司、曾賢麟公證債權(quán)文書執(zhí)行裁定書》【成都鐵路運輸中級法院（2017）川71執(zhí)復(fù)2號】

本院認(rèn)為，“成都鐵路運輸法院在作出（2014）成鐵執(zhí)字第94號裁定，查封成都市新都區(qū)某某2路2號房屋時，均在現(xiàn)場張貼公告，并在公告中載明查封之前的房屋承租人有優(yōu)先購買權(quán)，而被查封房屋經(jīng)過二次拍賣，均因無人報名而流拍，后新泉煤業(yè)向執(zhí)行法院申請以第二次拍賣保留價5920.84萬元接受上述房屋抵償部分債務(wù)。復(fù)議申請人主張成都鐵路運輸法院在拍賣程序和價值評估等環(huán)節(jié)沒有依法告知當(dāng)事人，沒有保障當(dāng)事人和案外優(yōu)先購買人利益，本院不予支持?！?

3、出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人，而拍賣公司在當(dāng)?shù)貓蠹埳峡枪?，系其為拍賣房產(chǎn)而向不特定社會公眾所發(fā)出的要約邀請，不能認(rèn)定為向承租人履行了通知義務(wù)。

案例三：《匯達(dá)資產(chǎn)托管有限責(zé)任公司與襄陽涌鑫鼎潔洗滌有限責(zé)任公司、中國人民銀行襄陽市中心支行再審民事判決書》【湖北省高級人民法院（2016）鄂民再25號】

本院認(rèn)為，“關(guān)于匯達(dá)公司是否于拍賣前履行了通知義務(wù)，首先，根據(jù)《合同法》第二百三十條‘出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)力’的規(guī)定，匯達(dá)公司應(yīng)當(dāng)在拍賣涉案房屋5日前，通知承租人有權(quán)參與競買。本案包括涌鑫公司在內(nèi)的房屋承租人營業(yè)場所固定，處于正常經(jīng)營狀態(tài)，并非下落不明，而開元拍賣公司在《楚天都市報》上刊登公告，系其為拍賣房產(chǎn)而向不特定社會公眾所發(fā)出的要約邀請。因此，開元拍賣公司在《楚天都市報》上發(fā)布拍賣公告，不能認(rèn)定為匯達(dá)公司履行了通知義務(wù)。其次，從本案原一審、二審，重審一審、二審及本次再審的情況來看，匯達(dá)公司均沒有提交可以證明其在拍賣5日前即2009年10月20日前已將拍賣事項通知了涌鑫公司的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定匯達(dá)公司沒有履行通知義務(wù)，違反了前述法律的規(guī)定，致使涌鑫公司未能參與涉案房屋的拍賣，本案一、二審判決確認(rèn)涌鑫公司對位于襄陽市襄城區(qū)東街10號房地產(chǎn)的1號樓（綜合樓）在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，并無不當(dāng)?！?

4、查封后出租的房屋，承租人對拍賣房屋主張優(yōu)先購買權(quán)的，法院不予支持。

案例四：《中國建設(shè)銀行股份有限公司宿遷分行與江蘇依田絲絲綢科技有限公司、宿遷市金田絲綢有限公司、高喜軍、張擁軍案》【江蘇省高級人民法院 (2011)蘇執(zhí)復(fù)字第0008號】

本院認(rèn)為，“高喜軍既是依田絲公司的總經(jīng)理，又是美好公司的股東，依田絲公司與美好公司具有一定的關(guān)聯(lián)性，宿遷中院對本案中美好公司提出異議所涉及的房地產(chǎn)查封后，依田絲公司在拍賣過程中擅自將該房地產(chǎn)出租給美好公司，對查封的房地產(chǎn)設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)，該行為不受法律保護(hù)，美好公司以其是承租人并據(jù)此主張優(yōu)先購買權(quán)不符合相關(guān)法律規(guī)定，故美好公司的申請復(fù)議理由本院不予支持。”

5、出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

案例五：《韓麗英與廣州天粵物業(yè)管理有限公司、廣州華正投資管理有限公司等租賃合同糾紛2016民終17508二審民事裁定書》【廣東省廣州市中級人民法院(2016)粵01民終17508號】

本院認(rèn)為，“韓麗英是作為案涉物業(yè)的受讓方依據(jù)其與轉(zhuǎn)讓方即案外人華證資產(chǎn)公司2014年11月27日簽訂的《資產(chǎn)交易合同》而最終成為案涉物業(yè)的所有權(quán)人，依據(jù)《合同法》第二百二十九條‘租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力’的規(guī)定，韓麗英受前述《房屋租賃合同》的約束，以所有權(quán)人身份行使出租使用權(quán)。其三，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條‘出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持’的規(guī)定，天粵公司若主張案外人華證資產(chǎn)公司侵害了其優(yōu)先購買權(quán)，則應(yīng)另循法律途徑向華證資產(chǎn)公司主張，其主張華證資產(chǎn)公司為本案必須參加訴訟的當(dāng)事人，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采信。”

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原標(biāo)題： 高院:在執(zhí)行司法拍賣中應(yīng)如何保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)?|判例78/100篇