商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù) 作者：盧鵬
來源：商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)（ID：SYDCFL）
通常來說，對于商業(yè)地產(chǎn)中的租金定價方式是有著一系列科學方式來進行定價的，但由于現(xiàn)實之中多數(shù)開發(fā)者是以銷售住宅的房地產(chǎn)為主，所以他們的考慮方式多數(shù)是用即時銷售的模式來作為標準。所以在此，我介紹一下常用的租金定價方式：
1、固定租金模式
此三類模式適用于多數(shù)商場形態(tài)，但適用的條件不同，比如零售類業(yè)態(tài)在運營方式上均存在這三種模式。主力店以提成租金模式居多，而生活服務(wù)、娛樂休閑類則以采用固定租金模式居多，餐飲服務(wù)類以前以固定租金模式為主，這兩年也有很多家采用固定租金+提成租金模式的。需要說明的是這些方法不是一成不變，會根據(jù)商場受到市場的追捧程度而進行調(diào)整。
1、前提：對市場的準確認知
租金不是固定不變的，這個取決于項目所有權(quán)人對自身項目準確市場認知后才能做好租金定價，不能脫離事實基礎(chǔ)。所以一定要先考慮本地區(qū)及本商圈商業(yè)發(fā)展水平，商業(yè)地產(chǎn)比拼的是項目地段，更是對于一座城市中商圈價值的認定。然而商圈也分為很多種，比如增量商圈、穩(wěn)定商圈、塌陷商圈等形態(tài)。
（1）增量商圈是指商圈已形成，且客流、市場在不斷增加的商圈。比如北京的CBD區(qū)域，隨著寫字樓、商場等項目的不斷增加，以及人口的不斷集中，導致商圈還處于增長中，在此類的商圈中的商業(yè)需求仍不斷的被制造出來。舉例來說，在此情形的商圈中，由于人口導入后，餐飲需求會持續(xù)旺盛，所以租金仍然有增長性。
（2）穩(wěn)定商圈中是指地塊區(qū)域已近飽和狀態(tài)，貿(mào)然再加入商業(yè)項目會造成商圈內(nèi)商業(yè)生態(tài)的波動情形。在此類商圈中的經(jīng)營壓力非常大，需要比拼項目的硬件因素（如空間、動線、環(huán)境等），也需要比拼軟件因素（如調(diào)性、品牌、運營等），這會直接使得租金難以快速增長，反而可能會加大運營成本。但此種商圈的好處是租金長期利益可見且比較穩(wěn)定，非常適合進行項目進行金融化測算。
（3）塌陷商圈是指由于某種原因?qū)е律倘ξs或衰退，在這種商圈中一定會存在惡性競爭、持續(xù)衰落的情況。一旦增加有新項目，便會使得整個商圈中類似項目中的商戶盈收下滑，此時別說漲租金了，能維持租戶不走就已是很優(yōu)秀的業(yè)績。
2、租金的定價因素及方式
商圈內(nèi)租金并不是一種線性關(guān)系（說明：浙江大學聶沖博士在其博士論文《購物中心商鋪租金微觀決定因素與租戶組合實證研究》第4．3．3模型的估計方法和識別中認為“線性關(guān)系很強”，我個人并不認同），不存在你有項目就能掙錢的情形，那是住宅地產(chǎn)，不是商業(yè)地產(chǎn)。
（1）應(yīng)考慮承租人的價值認知和心理價位
首先承租人會考慮目標整體區(qū)域內(nèi)的商業(yè)租金水平，一般考慮半徑兩公里以內(nèi)比價。此后承租人會根據(jù)自身需求，以及項目契合性來參考類比價格，以明確自身承受能力（靠裝補掙錢的另說）。最后，是考慮承租人實際承租力，對自身項目租金價格進行合理把控。
A、自身成本：
b招商\推廣\運營成本，該成本也屬于硬性成本，一般是按照項目總成本的百分比而設(shè)立。
c競品對手的各樓層租金水平，該租金水平往往是橫向比較，一般在同等面積、規(guī)格、檔次中進行設(shè)定，有一定浮動值。
e項目回報率。
B、其他需考慮較大的費用
a應(yīng)考慮掉鋪率場地盈收預(yù)算的沖抵。
b應(yīng)考慮3個月免租期（通常為3個月）沖抵。
（3）租金定價方式
A、競品調(diào)研估值
對自身項目周邊的同類競品商業(yè)概況去類推估值以供參考。通常會對競品目標租金水平對比分析，以及不同行業(yè)承受租金水平及承租面積對比分析等，結(jié)合自身項目商戶組合布局租金條件的制訂、各樓層商戶組合布局及業(yè)種分配比例、各樓層商戶目標客戶、確定租賃條件的制訂，最終確定各樓層的租金方案。這種方式最是簡單粗暴，但是也是最省錢的。
B、通過營業(yè)額進行反推
一般采用運用此種方法的前提是要了解各個業(yè)態(tài)的承租水平，或者依據(jù)業(yè)態(tài)的毛利水平，估計該類業(yè)態(tài)的承租水平。這種方式對于經(jīng)營者要求較高，且要求有著明確人的市場價值判斷，好處是比較準確。
通用公式：
年租金=年營業(yè)額*承租水平
租金單價=年租金/365/租賃面積
注：餐飲類中快餐承租水平較高，一般為營業(yè)額的8%-12%，大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營業(yè)額的7%-8%左右。
影院娛樂類：依據(jù)影院的營業(yè)額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約占影院票房的15%。KTV的承租水平一般較低，租金占營業(yè)額比例約在3%-5%左右。
超市：為營業(yè)額的2%-3%左右，因超市毛利較低。
服裝零售類：服裝零售屬高毛利業(yè)態(tài)，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也較高，約為營業(yè)額的12%-17%左右。
C、請第三方公司合作進行測算推導
其實，他們也大多數(shù)用的是上述方法。
（一）先測算經(jīng)過估算后的租金，推算出年度總收入
年度總收入=年租金收入（項目總投資×%，一般為8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、財務(wù)、物管、資產(chǎn)折舊等）+變動成本（如：營運、招商、市場推廣費8%）+各種稅費 (如所得稅、房產(chǎn)稅、租賃稅等)+資產(chǎn)折舊（如：工程改造分攤費）+年度掉鋪率20%-30%，公式為：年租金收入×（1+20%） +3個月免租期，公式為：（年租金收入/12）×3。+前期開辦分攤費等+其它費用等 。
然后設(shè)定樓層租金系數(shù)，測算樓層租金占百分比：
最后與市場調(diào)研租金水平進行對比，并判斷自身項目租金是否合理。
（二）估算未來十年或二十年的項目租金收益
商業(yè)地產(chǎn)中的可變量因素由于實在太多，所以一種方法并不能代表全部。租金雖然重要，但更重要的是項目運營因素。一個好的商業(yè)地產(chǎn)項目能夠保持租金的合理增長，在前期是取決于項目位置、規(guī)劃和人口，但后期一定是被項目運營能力所左右。而這卻是目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)中最不被看重的決定性因素，因為沒有好的運營，漲租時可能會被商戶用腳投票。
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