定義

物業(yè)服務(wù)費催收法律服務(wù)指的是經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催交，業(yè)主、使用人無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)服務(wù)費而向物業(yè)服務(wù)人提供催收的非訴、訴訟法律服務(wù)。

第一章  總 則 

第一條 為了保障律師依法履職，規(guī)范律師辦理物業(yè)服務(wù)費催收非訴、訴訟業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)行為，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》《中華人民共和國律師法》的規(guī)定，制定本指引。

第二條 本操作指引供本市律師辦理物業(yè)服務(wù)費催收非訴、訴訟業(yè)務(wù)時參考。

第三條 律師辦理物業(yè)服務(wù)費催收非訴、訴訟業(yè)務(wù)，應(yīng)當堅持以事實為根據(jù)，以法律為準繩的原則，勤勉盡職，恪守律師職業(yè)道德和執(zhí)行紀律，維護法律的正確實施。

第四條 律師辦理物業(yè)服務(wù)費催收非訴、訴訟業(yè)務(wù)，應(yīng)當依據(jù)當事人的委托，在委托的權(quán)限內(nèi)依法提供法律服務(wù)，不得損害委托人的合法權(quán)益。

第五條 律師辦理物業(yè)服務(wù)費催收非訴、訴訟業(yè)務(wù)所知悉的業(yè)主個人信息，應(yīng)當保守當事人的商業(yè)秘密、業(yè)主隱私及個人信息。

第六條 本指引所稱物業(yè)服務(wù)費，包括物業(yè)服務(wù)費、保安費、保潔費、綠化服務(wù)費、設(shè)備維修費等，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的停車管理費、廣告費、水電費、燃氣費、有線電視費、寬帶網(wǎng)絡(luò)費、垃圾清運費、家政服務(wù)費等，以及其他臨時性收費、特約服務(wù)收費可參照本指引執(zhí)行。

第二章  物業(yè)費非訴服務(wù)

第一條 律師在受托范圍內(nèi)指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)費催收工作，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的物業(yè)服務(wù)費催收計劃，處理律師函發(fā)送、參與訴訟或仲裁，并配合做好材料歸檔工作。

第二條 律師在受托范圍內(nèi)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定、修改、推行《物業(yè)管理費催收制度》等物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部制度執(zhí)行問題的解決方案，檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費催收操作制度的起草、執(zhí)行情況。

第三條 律師在開展物業(yè)服務(wù)費催收法律服務(wù)的過程中，可以定期與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目經(jīng)理或負責人進行溝通，了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)物業(yè)服務(wù)費催收各項工作的開展情況。

第四條 律師在開展物業(yè)服務(wù)催收法律服務(wù)的過程中，可以定期與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法務(wù)部門進行溝通，就物業(yè)服務(wù)費催收相關(guān)的日常法律工作或訴訟或仲裁工作與法務(wù)部門進行交流與溝通（包括但不限于：提供催收方案、提示訴訟或仲裁時效、提供采取何種催收措施的法律建議）。

第五條 律師在開展物業(yè)費催收法律服務(wù)的過程中，可以定期與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)部門進行溝通，協(xié)助其確定物業(yè)服務(wù)費催收所需的各項財務(wù)數(shù)據(jù)（包括但不限于：待催收物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主室號、姓名、欠費項目、欠費時間、收費標準、違約金）。

第六條 律師在開展物業(yè)費催收法律服務(wù)的過程中，可以協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目經(jīng)理或負責人、各職能部門執(zhí)行物業(yè)服務(wù)費催收任務(wù)，提供相應(yīng)的法律法規(guī)、政策咨詢及相關(guān)法律支持。

第三章  物業(yè)服務(wù)費訴訟

第七條 律師可以指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主欠費統(tǒng)計表制作物業(yè)服務(wù)費催繳臺賬，做到一戶一檔案，定期匯總，做好訴訟前的資料整理、匯總工作。

第八條 律師接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托后，可以結(jié)合小區(qū)實際情況，重點了解物業(yè)服務(wù)合法性、物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀和物業(yè)服務(wù)費收繳率。必要時，應(yīng)走訪居委會、業(yè)委會了解情況，做好訴訟效果與影響的風險評估工作，視情況向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交重大決策事前風險提示。

第九條 律師接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托后，可以審查業(yè)主主體資格和物業(yè)服務(wù)企業(yè)催收通知，根據(jù)爭議特點和證據(jù)情況，做好訴訟策劃，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定一名工作人員與律師對接，協(xié)助律師搜集、完善證據(jù)，核對業(yè)主信息，做好訴訟輔助工作。

第十條 律師接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托后，起草起訴狀，制作證據(jù)目錄與說明，交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)核對無誤后蓋章（格式見附件）。

第十一條 如若《物業(yè)服務(wù)合同》約定逾期繳納物業(yè)費滯納金過高的情形，律師應(yīng)建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動予以調(diào)整，實踐中法院支持的滯納金有限或不支持。

第十二條 批量物業(yè)服務(wù)費案件立案，目前上海各基層法院物業(yè)服務(wù)糾紛案件一般由訴調(diào)對接中心（訴訟服務(wù)中心）專門窗口或?qū)Ｈ素撠?，律師?yīng)根據(jù)不同法院的要求將案件送到指定的訴調(diào)對接中心（訴訟服務(wù)中心）立案

第十三條 不動產(chǎn)權(quán)登記資料查閱，分為查閱原始憑證和查閱登記薄。

（一） 查閱登記薄需要以下資料查閱申請表、仲裁申請書或起訴狀、人民法院或仲裁機構(gòu)受理案件的證明；

（二） 查閱原始憑證需要法院調(diào)查令及律師本人律師證。

上海市部分區(qū)的自然資源確權(quán)事務(wù)中心憑人民法院或仲裁機構(gòu)訴訟材料接受證明或受理案件的證明即可查閱登記薄，部分區(qū)的自然資源確權(quán)事務(wù)中心則要求憑調(diào)查令查閱登記薄；不同的自然資源確權(quán)事務(wù)中心要求不盡相同，承辦律師查閱登記薄時應(yīng)時先詢問自然資源確權(quán)事務(wù)中心查閱需要的材料。

第十四條 律師應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的初始信息準備起訴材料，待查閱登記薄后，根據(jù)查閱的情況及時更正不準確的信息，重新提交起訴材料。

第十五條 物業(yè)服務(wù)糾紛案件法院會先行組織訴前調(diào)解或指定調(diào)解委員會進行調(diào)解。

第十六條 訴前調(diào)解階段業(yè)主愿意繳納物業(yè)服務(wù)費的，律師應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)釋明不再主張滯納金的部分，主動放棄滯納金，如若物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍堅持的，應(yīng)向其說明相應(yīng)的結(jié)果。

第十七條 依據(jù)最高人民法院關(guān)于印發(fā)《民事訴訟程序繁簡分流改革試點實施辦法》的通知第五條：“基層人民法院審理的事實清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確、爭議不大的簡單金錢給付類案件，標的額為人民幣五萬元以下的，適用小額訴訟程序，實行一審終審?！倍鄶?shù)物業(yè)服務(wù)糾紛案件采用小額訴訟程序，一審終審。

第十八條 立案后，律師應(yīng)適時了解案件承辦人情況和被訴業(yè)主答辯情況。業(yè)主提交證據(jù)的，律師應(yīng)準備好證據(jù)質(zhì)證意見。

第十九條 如果業(yè)主提出反訴的，應(yīng)就是否符合反訴條件及時提交書面答辯意見，尤其在小額訴訟中，更要注意業(yè)主提出的反訴是否成立。

第二十條 如若有二審，在二審階段，律師應(yīng)注意搜集新證據(jù)，重點圍繞上訴理由組織代理意見，按法院通知參加庭審，履行代理職責。

第二十一條 律師在開庭之前，可檢查以下幾項工作：

（一） 核實開庭時間、地點、審判人員組成等信息，并再次確認是否已告知委托人。

（二） 開庭之前，應(yīng)對委托人說明庭審程序、每個環(huán)節(jié)的目的。委托人出庭的，律師應(yīng)確定委托人與律師如何分工配合，并說明法官可能詢問委托人的問題。

（三） 再次檢查卷宗材料是否完整、有否遺漏，各種文件是否復印齊備。

（四） 是否已準備好證據(jù)目錄清單、證據(jù)原件及復印件，是否已按清單順序裝訂整理；證據(jù)是否已在舉證期限內(nèi)提交、證人是否已妥善安排。

（五） 詢問委托人是否愿意調(diào)解，如其愿意調(diào)解，應(yīng)商討可以接受的調(diào)解方案和調(diào)解策略。調(diào)解方案應(yīng)經(jīng)委托人確認。

第二十二條 律師舉證時，應(yīng)按法庭程序安排，向法院逐項舉證，并說明證據(jù)名稱、證據(jù)來源及證明對象和內(nèi)容。

第二十三條 律師在開庭質(zhì)證時，應(yīng)當圍繞證據(jù)的真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性進行，針對證據(jù)證明力有無以及證明力大小進行陳述、說明或辯駁。

第二十四條 律師發(fā)表首輪辯論意見之前，應(yīng)盡量整理辯論提綱，辯論提綱通常由案件基本事實和證據(jù)、法律適用兩部分組成。

第二十五條 律師發(fā)表辯論意見，應(yīng)圍繞本案爭議焦點進行簡明扼要的闡述，辯論意見應(yīng)具備邏輯性和層次性。在委托人出庭的情況下，注意詢問委托人是否發(fā)表補充辯論意見。

第二十六條 律師在法院組織的調(diào)解中，應(yīng)盡量聽取對方的意見，配合法官調(diào)解工作，并注意掌握調(diào)解的策略、技巧。若雙方均有調(diào)解意愿，但在法庭上難以當場達成一致意見的，律師可建議雙方在休庭期間繼續(xù)進行庭下調(diào)解。

第二十七條 在訴訟中律師應(yīng)該掌握當事人為達成調(diào)解協(xié)議或解協(xié)議作出妥協(xié)而認可的事實，但不得在其后的訴訟中將該等事實作為對其不利的證據(jù)。

第二十八條 庭審結(jié)束后，律師可根據(jù)案情需要及時向法院提交書面代理意見，并附卷一份。

第二十九條 法院判決書若是律師代收的，律師應(yīng)在收到后立即告知委托人，并盡快交付給委托人。律師應(yīng)保留好寄件憑據(jù)或當面請委托人簽收，相關(guān)書面材料均應(yīng)入卷。

第三十條 案件審結(jié)后，與本案有關(guān)的書面往來材料，律師應(yīng)按照《律師業(yè)務(wù)檔案立卷歸檔辦法》的要求復印并整理入檔保留，電子往來數(shù)據(jù)、錄音錄像資料需備份保存；案件結(jié)束后，統(tǒng)一裝訂歸檔交律師事務(wù)所保管。

第三十一條 律師在執(zhí)行階段應(yīng)以合適的形式對委托人作必要的風險告知。

建議作如下風險告知：

1、 超過申請執(zhí)行時效申請執(zhí)行，被執(zhí)行人對申請執(zhí)行時效提出異議，人民法院審查認為異議成立的，將裁定不予執(zhí)行。

2、 被執(zhí)行人的清償能力不足時，可能導致申請執(zhí)行人的債權(quán)全部或部分不能實現(xiàn)。

第三十二條 申請執(zhí)行的期間為二年。申請執(zhí)行時效的中止、中斷，適用法律有關(guān)訴訟時效中止、中斷的規(guī)定。

前述期間從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。

生效法律文書規(guī)定債務(wù)人負有不作為義務(wù)的，申請執(zhí)行時效期間從債務(wù)人違反不作為義務(wù)之日起計算。

第三十三條 律師代理申請人申請執(zhí)行案件時，被執(zhí)行人不能清償生效法律文書確定的債務(wù)時，若存在其他可被執(zhí)行的主體，應(yīng)依法申請法院追加被執(zhí)行人。

第三十四條 律師根據(jù)代理訴訟過程中獲取的爭議雙方意見，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理提出建設(shè)性意見，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善營商環(huán)境、客戶關(guān)系和服務(wù)質(zhì)量，健全完善規(guī)章制度。

第四章  物業(yè)服務(wù)費訴訟常用法律適用

第三十五條 使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，應(yīng)由建設(shè)單位應(yīng)當承擔修復責任；建設(shè)單位拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔。（法條索引：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第二款 ）

第三十六條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造可以使用專項維修資金維修；（法條索引：《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條）

第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。（法條索引：《物業(yè)管理條例：第三十四、三十五條）

第三十八條 車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。（法條索引：《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第六十一條第四款）

第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。（法條索引：《民法典》九百四十二條、《物業(yè)管理條例》第四十六條）

第四十條 不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。（法條索引：《民法典》第二百八十八條 ）

第四十一條 建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害。（法條索引：《民法典》第二百九十三條、第二百九十六條 ）

第四十二條 律師對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，應(yīng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以說明應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定標準收取物業(yè)服務(wù)費。（法條索引：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條）

第四十三條 對于物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收物業(yè)服務(wù)費但因退場等原因?qū)嶋H未提供物業(yè)服務(wù)的，律師應(yīng)建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)將未提供物業(yè)服務(wù)的部分對應(yīng)的費用退還給業(yè)主。（法條索引：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條）

第四十四條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求其承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等相應(yīng)民事責任。（法條索引：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條）

第四十五條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)原合同主張物業(yè)服務(wù)費，律師應(yīng)建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主委員會或者居民委員會出具證明證明該期間仍由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。（法條索引：《民法典》第九百四十八條、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十六條）

第五章  非訴催收事宜

第四十六條 律師可以提醒物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項目管理中心根據(jù)統(tǒng)計的欠費情況表，向業(yè)主發(fā)出催收函或律師函，通過掛號信或EMS方式向業(yè)主進行發(fā)送，同時根據(jù)實際情況進行電子送達（如微信、短信等方式）。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收繳人員或承辦律師在寄送催收函或律師函時應(yīng)當認真核實業(yè)主信息，包括姓名、房號、有效送達地址、聯(lián)系方式等，防止寄送錯誤。

第四十八條 寄送掛號信的，如填寫《國內(nèi)掛號信函收據(jù)》的，應(yīng)當寫清楚業(yè)主的姓名和房號，如果填寫《寄送表格》的，應(yīng)當在表格上寫清楚業(yè)主姓名、地址及房號。

第四十九條 寄送郵局EMS的，應(yīng)當正確填寫業(yè)主姓名、地址及房號，并在內(nèi)件品名一欄標注某某（業(yè)主姓名）物業(yè)服務(wù)費催收函或律師函。

第五十條 掛號信或EMS寄送完成十個工作日后，應(yīng)查詢《寄件物流信息》并打印，到附近郵局或交予郵局工作人員進行蓋章。

第五十一條 寄送掛號信和EMS后，按要求保存《催收函》或《律師函》《國內(nèi)掛號信函收據(jù)》《寄送表格》及《寄件物流信息》等文件。

第五十二條 原則上不建議通過其他快遞方式寄送催收函或律師函，如采用其他快遞方式寄送的，寄送方式、存檔要求等應(yīng)當注意的事項參考寄送掛號信和郵局EMS。

第五十三條 完成上述寄送流程，取得相關(guān)寄送憑證后，應(yīng)當對上述信息及時進行匯總，填寫統(tǒng)一要求的表格與上述憑證一并保存，存放于每戶業(yè)主信息檔案袋，或者按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求通過其它形式存檔。

第五十四條 上述保存材料應(yīng)當進行掃描，留存電子檔案，并報物業(yè)服務(wù)企業(yè)法務(wù)或主管部門備案。

第五十五條 律師應(yīng)根據(jù)發(fā)送催收函或者律師函，業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費的情況，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否提起訴訟。

第六章  催收相關(guān)材料的保管

第五十六條 催收相關(guān)材料包括業(yè)主身份證（或者營業(yè)執(zhí)照）、商品房買賣（預(yù)售）合同、房屋交付使用通知書、房屋驗收表、鑰匙簽收單、業(yè)主資料卡、委托銀行代收款協(xié)議、（臨時）業(yè)主規(guī)約、欠費清單、車位租用/服務(wù)協(xié)議書、催收記錄，催收函、律師函、代交水電等費用發(fā)票等材料。

律師可以建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定財務(wù)人員或?qū)Ｈ藢Υ呤障嚓P(guān)材料按照企業(yè)要求進行存檔管理，按月進行匯總，并報物業(yè)服務(wù)企業(yè)法務(wù)部門或負責人。檔案材料應(yīng)當妥善保密，方便查詢。

第五十七條 律師可以建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本操作指引建立電子檔案，以戶為單位建立催收記錄文件夾，將與該戶催收相關(guān)的所有資料放入文件夾，或者按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)定存入指定辦公系統(tǒng)。

第五十八條 律師可以建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求物業(yè)服務(wù)中心員工盡量通過與業(yè)主溝通方式解決物業(yè)管理欠費問題，減少通過法律手段，特別是訴訟手段向業(yè)主催收物業(yè)管理費用及其它應(yīng)交費用。

第五十九條 在通過法律手段催收物業(yè)管理費的同時，律師可以建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)中心工作人員加強與業(yè)主的溝通，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，增強業(yè)主對服務(wù)的體驗感，保持項目管理品質(zhì)的不斷提升。

第六十條 律師可以建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)法務(wù)部、審計部、財務(wù)部指派專員，定期或不定期的對各項目物業(yè)服務(wù)費收繳情況進行檢查。在必要時，可委托外部律師團隊對物業(yè)催收工作進行檢查。

檢查的內(nèi)容包括是否按照管理制度流程要求及時催收物業(yè)服務(wù)費、相關(guān)的催收記錄憑證存檔是否符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度要求。

檢查后應(yīng)當及時匯報檢查情況，根據(jù)檢查情況確認需要整改的事項。

第六十一條 律師可以建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)將催收材料有關(guān)人員的保管義務(wù)列入企業(yè)相關(guān)人事制度，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況可按照企業(yè)相關(guān)人事制度處理。

第七章  附 則

第六十二條 本指引由上海市律師協(xié)會財稅業(yè)務(wù)研究委員會起草，并非強制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供律師在實際業(yè)務(wù)中參考。

本指引是根據(jù)現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)，結(jié)合相關(guān)司法實踐操作并參考主流學術(shù)意見所編寫，若上述前提發(fā)生變化，以新的法律、法規(guī)及新的情況進行調(diào)整，承辦律師以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)法務(wù)人員、管理人員應(yīng)關(guān)注新的法律、法規(guī)的變化。

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